中國僑網2月17日電 據美國《世界日報》報道，美國華人王先生今年62歲，在現在的公司任職30年，他規劃65歲時退休。他最近一直在看房子，希望能找到一處中意的，買下來出租，未來退休后，在社安金之外，還有房租收入，可以讓退休生活無虞，并彌補401(k)和退休賬戶(IRA)等延稅賬戶的繳稅損失。
但是，以房養老，是一個好的策略嗎？
律師黃啟源指出，華人在各種投資項目中，最喜歡買房，自住之外，重要原因是房地產市場永遠有需求；雖可能因大環境變化而有波動，但長期來看、房地產市場是持續上漲的。因此，買房投資是很多人優先考慮的選項。
房屋交易只要合乎規定，法律過程并不復雜。重點是落實查核找到好房客。
黃啟源說，找房客，最好是依規定請擬租屋者填寫申請書，申請書上應載明承租人的姓名、地址、職業、工作公司的名稱、地址、主管姓名及電話、年收入、社安號碼等。另外，應該收下擬租屋者的駕照影印本、報稅單及銀行存款證明。
他建議，房東是要把擬租屋者的信用報告調出來，詳細了解這個人。如果不懂如何獲取或讀信用報告，應該請專家幫忙，從信用報告了解這個人的信用、工作以及生活狀況等。
有些房東看到擬租屋者外表光鮮亮麗，沒有查核就把房子租給對方，結果為自己惹了麻煩。黃啟源舉例，有個房東租屋給一對夫妻，聽他們說是經營報關行，也有自己的餐館，房東心想找到交租穩定的房客。誰知道，當地警察局傳房東問話，才知道這對夫妻從事非法按摩業。房東請律師處理，才讓自己和這個案件脫離關系。
至于尋求投資標的物上，黃啟源舉了個例子。蔡先生想投資房地產，在紐約市皇后區看了幾棟房子，回報率在2%至4%之間。有地產經紀介紹他，在紐約上州有一棟小木屋，價格不高，可以出租。
蔡先生看屋后發現，那棟房子雖然舊，但是整修后分成四個房間，可以分租，每間每個月可以收租800(美元，下同)元，四個單位共3200元。當地地稅一年2100元，房屋保險費800元，預估房屋支出一年大約3000元；水電雜費大約400元，每年凈收入35000元，預估回收率不錯。但是蔡先生認為這棟屋子“錢”景大好，便買下來依計劃裝修出租。
黃啟源說，房地產投資，地點是重要考慮，地價高的地區回報率不一定高，那不妨降低目標，找個價格不高的社區，若是租金回報率高，可考慮投資。
另外，每個地區對房屋的使用限制不一樣，要看政府規定是否可以分租。如果是土地使用不那么緊張的郊區，按房間出租的使用方法常常被地方政府接受，房屋收入便可望增加很多。
買公寓要注意租金法律
黃啟源律師再舉個例子。陳先生接到地產經紀的通知說，在紐約曼哈頓有一棟三層樓宇，開價還不錯，租金回報率是6%。樓宇是1950年代興建的，狀況還可以，總共有12個單位，其中2個單位是租金管制公寓，其他10個公寓的租金沒有管制。
公寓的平均租金是每個月4000元，租金管制的2個單位，一個月租金平均175元。屋主告訴陳先生，租金管制公寓租約沒有期限，房客可以一直住到老死，他的兒女還可以繼承。同時，法律保護房客，漲租很難。
陳先生本想把樓宇買過來，改成共有公寓后賣出去，只要幾年，獲利應該不錯。但是那兩個租金管制公寓會是負擔。
黃啟源分析， 紐約州有兩種保護房客的法律，一種是租金管制法，一種叫做租金穩定法。租金管制法的公寓，房客可以住一輩子，子孫可以繼承，但整棟樓的價值便可能大大受影。為了保護樓宇價值，房東通常會想辦法請這些房客搬遷，但不一定有用。
至于租金穩定法，第一次出租的時候，房東可以向房客收取市價的房租，但是以后每年的租金漲幅，便要遵照租金穩定理事會的決定。一般，一年租約可以漲1%，兩年租約可以漲2%。美國40年來的平均通貨膨脹率是2.9%。但這種房租的增長率，遠不及通貨膨脹率。
黃啟源建議，租金管制法或租金穩定法，都會影響樓宇的價值，沒有經驗的地產投資人應該盡量避免購買這些樓宇。
要找好的投資物件，以及好的房客。
