原標題:中國恒大:史上最“硬核”促銷 背后的財務解讀 來源:基本面力場
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來源: 基本面力場
中國恒大集團的史上力度最大的優惠促銷,現在已經刷屏了:2月18日至2月29日期間,全國在售樓盤住宅(含公寓及寫字樓)期間可享受七五折優惠;3月1日至3月31日可享受七八折優惠。單棟樓去化率80%~90%的,可再享受額外九七折優惠;單棟樓去化率90%以上的,可再額外享受九四折優惠。
毫無疑問,中國恒大的此次“硬核”促銷,將給房地產行業帶來極大震動,甚至可能是引發房地產行業的一次變革。對于中國恒大優惠促銷的影響,已經有不少文章對此做出了詳解,力場君(微信公號:基本面力場)想從財務指標的角度,做一些分析,與大家探討交流。
1、毛利率將趨于下滑
此次恒大提出的七五折優惠,力度不可謂不大,這就相當于,此前每平米6萬元的樓盤,現在只賣4.5萬元;假設按照100平米的房屋面積,這一次就能節省下150萬元巨款。如果要是原價每平米10萬元,100平米的房子就能節省下250萬元。
對于購房者的影響巨大,對于房地產商的影響其實更大,每平米少賣的價格,都是房地產開發商實實在在的利潤;這部分差價是無法通過成本轉嫁出去的。所以,降價促銷,降的全部都是房地產開發商的利潤。
以中國恒大為例,自2017年之后,毛利率就穩定在34%至36%之間,大體就是三分之一的水平線吧。這就意味著,每平米賣6萬的房子,成本就在4萬元。
如果這個房子,現在促銷只賣到4.5萬元每平米,留給開發商的利潤就只剩下0.5萬元,毛利率就只剩下10%多一點。不難想象,這個影響會有多大?
進而,力場君判斷,如此大力度的價格促銷,一定是短期的,長期保持這樣的降價幅度,房地產開發商夠嗆能夠撐得住。另外還提示一點:房地產開發公司的收入利潤結算,大致會落后于房屋預售兩年左右,所以這樣的盈利能力降低,大體會體現在2022年。
2、密切關注存貨周轉天數的變化
前文提到,恒大這樣的降價促銷,大概率是短期行為,同時恒大的此次促銷方案,也與去化率緊密掛鉤。可見,恒大此次降價促銷的根本目的,還是在于去庫存。
為什么急著去庫存呢?原因無非有兩點:要么是資金壓力迫使公司需要加速回款,要么就是判斷未來新房銷售難度將會越來越大,與其坐等、不如提前“亮劍”,通過降價促銷來與其他房地產公司“爭搶”越來越緊俏的居民住房購買力。
財務數據顯示,中國恒大在2019上半年的存貨周轉天數為1369.68天,這項數據背后透露出來的意思,就是按照中國恒大現有銷售規模測算,大概需要將近4年時間,才能把現有的存貨全部出售出去。
當然,這只是財務指標的理論意義,但也不難從中看出,在這樣的存貨周轉天數背景下,中國恒大就面臨著很大的去庫存壓力。那么其他主要房地產公司呢?
力場君簡單查閱了幾家有代表性的公司:萬科1561.14天,金地集團1585.9天、保利地產2112.68天、泰禾集團2893.89天。
不比不知道,一比才發現,中國恒大的存貨周轉天數,在行業內還不算是高的。如果恒大的去庫存壓力都如此大,那么其他公司呢?
3、新房網上銷售將成為主流
另據恒大管理層透露,恒大實施全面“網上購房”僅3天,各項銷售數據呈現爆發式增長,其中客戶認購房屋47540套,總價值約580億,認購最多的一個樓盤達到870套。照此預測,未來幾天網上認購可能累計突破10萬套。恒大的網上售房平臺近三天新增用戶300多萬人,累計用戶數超過1000萬人。
早先馬云曾經說,要用互聯網顛覆房地產行業。中國恒大現在正在做的網銷新房,尚不能說是對房地產行業經營模式的顛覆,而只是一個銷售渠道的變化,但是帶來的影響同樣不容忽視。
力場君(微信公號:基本面力場)大體判斷,網銷的成本,會比搭建實體售樓處的成本低,最起碼在銷售人員占用方面會減少,能節省不少的人力成本,這在一定程度上能夠挽回一些降價帶來的利潤損失。但是以恒大為例,目前的銷售費用率也就是在4%到5%之間,可供節省的支出也并不很大,帶來的利潤損失補償也是很有限的。
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責任編輯:馬婕