丁祖昱回顧2019房企：失速、腰斬、剎車、重組
樂(lè)居財(cái)經(jīng) 胡益健 發(fā)自上海 2019年12月31日下午，“2020擁抱未來(lái)——丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”在上海新靜安體育中心舉行，現(xiàn)場(chǎng)超4000名粉絲聆聽(tīng)易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)已成功舉辦4屆，成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的盛會(huì)之一。
丁祖昱在現(xiàn)場(chǎng)表示，2016-2019年統(tǒng)計(jì)局商品房銷售增速及百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模增速一直處于下跌狀態(tài)。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2016-2019年統(tǒng)計(jì)局商品房銷售增速?gòu)?4.8%下滑至7.3%；同期百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模增速?gòu)?0.8%下滑至6.0%，處于“失速”狀態(tài)。其中，2018年-2019年，增速?gòu)?5.1%跌至6.0%，跌幅高達(dá)82.9%。
行業(yè)規(guī)模增速趨緩，規(guī)模房企擴(kuò)容也隨之放緩。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全口徑銷售金額在千億以上的房企為30個(gè)，相比2017年新增13個(gè)；而2019年的千億房企為35個(gè)，僅比2018年新增5個(gè)，新增千億房企數(shù)量出現(xiàn)“腰斬”。
同時(shí)，市場(chǎng)原因令房企的投資日益謹(jǐn)慎。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及企業(yè)公告，2019年前8個(gè)月，操盤(pán)金額TOP50房企的月度拿地銷售比維持在0.43以上，9月份開(kāi)始“剎車”。2019年9月，TOP50房企拿地銷售比跌至0.28，年度最低為10月的0.22，此后緩慢回升，至12月該數(shù)據(jù)為0.26。
而百?gòu)?qiáng)房企破產(chǎn)重組也成為2019年房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象之一。
CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)破產(chǎn)文書(shū)申請(qǐng)從2016年的184宗增加至2019年的520宗，多家房企出現(xiàn)破產(chǎn)、被收購(gòu)以及資管產(chǎn)品違約等情況，其中不乏老牌房企。
2019年4月，廣東老牌房企頤和地產(chǎn)被曝資管產(chǎn)品（卓異3號(hào)和中江金龍86號(hào)）違約；9月中旬又未能按時(shí)償付私募債本息（17頤和01和17頤和04），已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。遭遇流動(dòng)性危機(jī)，頤和地產(chǎn)旗下項(xiàng)目疑停滯。
6月，銀億股份母公司銀億集團(tuán)有限公司、控股股東寧波銀億向浙江省寧波市中級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整。證監(jiān)會(huì)調(diào)查尚在進(jìn)行中，到期未清償債務(wù)達(dá)43億元。
10月，三盛宏業(yè)由于內(nèi)部員工理財(cái)本息未按時(shí)兌付，被爆資金鏈斷裂；三盛宏業(yè)融資大多依賴公司債和信托融資，融資成本較高，兌付較為困難。目前旗下項(xiàng)目或停工或被債權(quán)人接管。
12月，有消息指福晟集團(tuán)、協(xié)信控股兩家房企被收購(gòu)。據(jù)媒體報(bào)道，世茂、東方資產(chǎn)正計(jì)劃收購(gòu)福晟地產(chǎn)股權(quán)，目前已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)盡調(diào)。按照初步的協(xié)議，預(yù)計(jì)世茂、東方資產(chǎn)與福晟集團(tuán)三方股權(quán)比例暫定為4：3：3，收購(gòu)?fù)瓿珊?，由世茂操盤(pán)，目前暫未確定具體交易對(duì)價(jià)。此外，12月有消息稱，陽(yáng)光城正在收購(gòu)某渝派房企集團(tuán)。根據(jù)該媒體對(duì)這一渝派房企的描述，外界紛紛猜測(cè)其為協(xié)信地產(chǎn)。隨后，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)也引述新近離職協(xié)信的員工的回應(yīng)證實(shí)傳言，并披露吳旭計(jì)劃把資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓，此前接觸過(guò)金科、融創(chuàng)。
行業(yè)洗牌加劇的背后，有房企融資困難致資金鏈緊張的因素。今年以來(lái)，尤其是3、4月以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)頻頻強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和警示房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資問(wèn)題，7月發(fā)改委加大對(duì)房企海外發(fā)債的限制，融資渠道全面收緊。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018-2019年房企單月融資額的最高峰出現(xiàn)在2019年1月，為2082億元，隨后出現(xiàn)下滑；在7月再出現(xiàn)1688億元的小高峰，最低點(diǎn)是在12月，房企融資額為727億元。
而從2019年房企融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資的比重為49.7%，境外債權(quán)融資占比達(dá)39.4%，其余融資手段包括發(fā)行永續(xù)債、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化。
責(zé)任編輯：劉萬(wàn)里 SF014
