來源:財聯社
去年2月登陸港交所,上市滿一年的浙系房企德信中國控股有限公司(02019.HK以下簡稱“德信中國”),交出了一份不算理想的成績單。
該公司3月19日晚發布的2019年業績報告顯示,去年其合約銷售額為450.7億元,同比增長13.8%;收入95.13億元,同比增長15.8%。不過,該公司毛利、毛利率等指標卻出現下降,且銷售成本、融資成本快速增長。
“收入增長而毛利率下降,反映出該公司精細化管理程度不夠,成本管控情況不佳、經營較粗放,運營效率有待進一步提高。”上海一家研究咨詢公司分析師對記者表示。
此外,德信中國境外發債成本居高不下,該公司于2019年下半年先后發行了兩筆美元債,利率高達12.875%。今年1月底,其再度發行規模為2億美元、2022年到期的高級無抵押債券,利率亦高達11.875%。
收入增長,毛利率下降
公開資料顯示,德信于1995年在浙江衢州市成立,2005年將總部搬至杭州。按德信中國的發展策略,其將自身定位于一家立足浙江、深耕長三角的房企,在布局全國中心城市的同時,也將進一步拓展粵港澳大灣區、成渝及長江中游都市圈。
截至2019年12月31日,德信中國錄得毛利30.59億元,同比下降2.1%;毛利率約32.2%,較2018年的38%同比減少了5.8個百分點。對此,德信方面解釋稱,“主要由于寧波、衢州項目平均售價較低,拉低了整體平均售價所致。”
值得關注的是,去年該公司銷售成本、行政開支均出現較大幅度增長。
財報顯示,2019年,德信中國銷售成本高達64.54億元,同比增長26.8%;而與銷售相關的營銷開支從2018年的2.94億元,增至去年的4.58億元,增幅達55.8%。此外,公司行政開支從2018年的4.52億元,增至去年的7.21億元,同比增幅高達59.5%。
對于行政開支大幅上升,德信中國方面表示,這一方面由于開發項目增多所致,此外,員工薪資福利提高,使得雇員福利開支增加;另一方面,也與擴張中成本增加有關。
去年上市前后,德信中國曾啟動了一輪土地擴張。而在去年11月,該公司一度以37.1億元的拿地金額,位居當月杭州房企新增土地金額排行榜首位。
上海一家房產機構研究經理指出,企業擴張過程中成本的確會增加,但如果各項成本支出增速過快,其增速超過收入增長,則可能會影響企業利潤。“這反映出整體盈利能力有待進一步提高,未來如何展開高效運作,還有不小空間。”
去年土儲猛增逾470萬平米
“房企提出全國化戰略后,往往要拿不少新項目。項目增加,各種支出也會隨之增加,企業管控如果不到位,可能會面臨一定風險。”浙江一家房產機構分析師表示。
據德信中國披露,去年其分別在上海、南京、蘇州、武漢等14個城市拿了38幅地塊,新增土儲約474.4萬平方米。
經過去年在土地市場迅猛擴張,目前德信中國土儲已超過千萬平方米。據了解,至2019年年底德信中國共有133個項目,土地儲備約1342萬平方米,其中124個項目位于長三角16個城市。
上述房產機構分析師向財聯社記者表示,德信成立較早,但規模在很長時間內上不去。總部搬至杭州前后,該公司業務逐步擴展至浙江區域,在上市前后,才提出全國化設想。
“杭州、溫州、衢州幾個城市,在該公司業務占比較高。在進行全國化戰略擴張時,拿地、人力、建設等各種成本支出,一定時間內恐怕仍會處于高位。”上述分析師說。
至2019年年底,德信中國從銀行及其它金融機構的借款總額約148.5億元,較2018年的97.8億元大幅增加了51.8%。這些借款中,約55.4億元需要在一年內償還。
隨著借款規模的擴大,德信中國的融資成本也隨之增加。據該公司披露,其融資成本凈額從2018年的3.75億元,增至去年的4.32億元,增幅約15.1%。
“融資成本增加,主要由于拿地投入、物業開發計息借款增加所致。”德信中國方面表示。
受成本及各種支出等因素影響,雖然德信中國去年收入出現增長,但其經營利潤卻出現了下降。該公司2019年業績報告顯示,其經營利潤從2018年的26.63億元,降至去年的22.38億元。