一個房地產項目能不能做得好,拿地階段就已經決定了大半。而決定是否要拿一個項目,根本的決定因素就是預測是否賺錢。商人重利,不賺錢的項目是不會做的,而賺不賺錢,由算賬說了算。
測算,分為靜態測算和動態測算,靜態測算非常簡單,就是收入和成本的簡單相減,也最為實用和簡潔,項目好壞的評價指標為凈利潤率。但靜態測算只能講清楚項目的利潤空間有多少,并不反映股東的資金使用效率,所以港資企業和上市公司也都采用了動態的測算,核心是現金流的預測,項目好壞的評價指標為內部收益率。
一、靜態測算
一般的投資人員學測算都是從靜態測算開始學起,因為結構上相對簡單,羅列的是房地產開發的全成本和全收入,容易理解。
(1)主要成本為_①土地成本;②前期費用;③工程費用;④基礎設施費用;⑤開發間接成本;⑥三項費用(管理、營銷、財務);⑦稅費(土增稅、增值稅、所得稅)。
(2)主要收入為房產銷售收入。
(3)測算利潤也很簡單_凈利潤_總收入-總成本。
(4)土地成本里包含了土地款、拆遷費用、契稅等一切和土地有關的成本。
(5)前期費用里包含了項目正式開工前的所有費用,如設計費、報批報建費、招標費、勘察費、三通一平費及臨建費等。
(6)工程費用里包含了土建工程費和安裝工程費,前者包含基礎工程、地下室工程、主體工程、門窗幕墻工程、室內精裝、公共部位精裝以及臨水臨電等,后者包含了室內水電暖管線設備及安裝等。
(7)基礎設施費用包含了,大市政配套費、上下水、電、氣、有線電視和智能化等費用,也包含小區園林景觀費用。
(8)開發間接成本主要是不可預見費,也包括了將股東借款資本化的費用以及營銷設施建設費用。
(9)三項費用一般為營銷費用、管理費用、財務費用。
(10)稅費為土增稅、增值稅、所得稅。
(11)銷售收入上現在都是含了增值稅,所以在測算時還要注意是否要扒掉這一層稅。
講定義很枯燥,現在講一下大概的成本范圍。以總建筑面積為計算標準,前期費用一般為200~300元/平方米,工程費用一般為3000~4000元/平方米,基礎設施費用一般為500~800元/平方米,開發間接成本(不含借款資本化)一般為100元/平方米,營銷費用與管理費用一般按照總銷售額進行提點(1_~3_),土增稅、增值稅、所得稅均有相應計算公式,通常占總成本的比例在15_以上。以上是簡化計算的口徑。
靜態測算比較簡單,一張表就可以揭示所有的問題,而且全面地羅列了所有的測算項目和數值,邏輯上也比較清晰。在日常的實踐中,檢查測算是否有誤,通過靜態測算著手是一個比較快捷有效的方式。
二、動態測算
現在大部分開發商都在使用動態測算,往往一份Excel里面套了十幾張表,雖然大部分公司都做了標準化,將勾稽關系嵌套到位,并且對表格做了鎖定,將需要填寫的部分降至最少的程度,使之使用起來更加傻瓜化,減輕使用者的負擔。但是新手碰到一連串十幾張表,也還是會感到無從下手,就算是熟手,碰到一個新的測算體系,要理解里面的勾稽關系和主要指標,也要起碼一個晚上的熟悉過程。
動態測算表格看不懂,一是表格多,二是邏輯比較復雜,需要沉下心來逐步熟悉。
如何快速上手?
首先要明白動態測算和靜態測算的差別在哪里,答案是時間。動態測算有個時間軸,展示的是各收入項、成本項、融資項在各時間段的現金流情況,大部分表格都是對收入項和成本項作單獨的運營假設。當然也有幾張輔助的表格,如規劃業態指標數據、取費標準數據、土增稅計算數據等。最重要的表格還是兩張,一張是現金流量表,另一張是成本利潤表(靜態),前者可測得企業最關心的IRR數據,后者可以直觀感知項目的基本利潤情況。
三、使用
靜態測算展示的是測算的基本原理,動態測算可以更加關注資金利用效率、對于持有型物業適用性更強。兩者各有各的優劣勢。
1.靜態測算
(1)優勢_簡單直觀,實用性強。
(2)劣勢_資金使用效率關注不夠,測算利潤均為賬面利潤,如碰到棚改、商辦、持有等問題,難以評判項目好壞。
2.動態測算
(1)優勢_考慮全面、充分,尤其對復雜類業態測算效果較好。房地產行業是高負債行業,動態測算更能反映股東自有資金的投入和產出情況
(2)劣勢_各收入項、成本項、融資項均難以標準化,所有測算數據都是假設,計劃和實際的出入造成測算的IRR結果可能會與實際情況誤差非常大。
四、比較
有一個現象,也不知道各位有沒有這種體會_各家公司都有自己公司模板的測算表,關鍵是同一個項目,就算是同樣的定價、同樣的成本、同樣的工期及銷售周期,用不同公司的測算表最后算得的結果卻大相徑庭,差異很大,這是怎么回事,到底誰是對的、誰是錯的?
——答案是_大家都沒錯。
首先要明白一點_測算表只是公司內部用于評判項目的一個工具,利潤指標只是評判項目的一批比較條件,算得的結果是粗糙的且不一定真實。
每個公司測算表的測算邏輯基本上都差不多,一般都是會列支銷售額及土地成本、前期費用、工程成本、三費和稅費等,但是每個公司對這些細項的取費標準并不一樣,有樂觀和保守之分,所以導致了同一個項目不同公司測得的利潤率會有較大的偏差。
測算結果并沒有對錯之分,只能表明公司對項目拓展的評判態度_
(1)公司的項目都在同一張測算表中進行測算,測得的結果是可以互相比較的。在公司的測算模板上,項目A算得的凈利率是10_,項目B算得的凈利率是8_,那肯定是優先選擇投資項目A。
(2)測算得到的利潤率和最終實現的利潤率還是會有區別。投資階段的測算只能說是一種概算,大部分測算數據都是假設,如果假設失真,算出來的結果差異會非常大,甚至說成是自己算著玩也不為過;而結算階段的利潤率是實打實的最后報表上體現的凈利潤,是已經實際發生的。一般來講,除非市場大幅上行,或者投資階段的測算充分保守,不然結算的利潤率都是下降的。
(3)公司A的15_凈利率和公司B的8_凈利率難以比較誰優誰劣。很多時候,總會聽到有人會提,為啥一塊地拍下來,公司A能算出15_凈利率,自己公司只能算到8_凈利率,頓時覺得一定是自己挖潛不夠。但也可能是自己的測算表中的設定不如別人樂觀,比如持有物業的變現方式、比如股東投入是否要資本化計息,把自己的測算數據代入到公司A的測算表中,可能也能算出15_的凈利率。
(4)要理解不同公司測算表的偏差,然后使用之。投資階段用的測算表的計算結果并不精確,只是把所有待評判的項目拉入了同一個評判體系進行判斷。
五、小結
本文只是說明一個測算的原理,具體的測算還是一個熟能生巧的過程,做幾次就會有感覺了。項目越復雜,測算也會越復雜,有很多疑問都是在實踐中才能感受得到,然后解決。
本文來源_周璐的筆記 作者周璐,文章已獲得授權。對作者表示感謝