高房價(jià)的本質(zhì)是什么？也許對于大多數(shù)人來說，這個(gè)問題有點(diǎn)突然，或者不知道用什么話來形容。但從專業(yè)角度來看，高房價(jià)的問題就是和當(dāng)?shù)厥杖氩黄ヅ?，任何市場?jīng)濟(jì)都存在追逐性，消費(fèi)群體的買漲不買跌，供給端的低入高出都促使著商品成本在增加，說白了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然是在意料之中。
基于這一點(diǎn)，老百姓的收入漲幅卻成為了所有人忽視的問題，在經(jīng)歷20年時(shí)間發(fā)展，房價(jià)從最初的不足2000元上漲至如今的10470元平方米，表面上來看，漲幅僅才接近5倍，但從熱門城市區(qū)域來看，漲幅突破20倍也是常態(tài)之事。反觀另一邊老百姓收入有明顯變化嗎？平心而論，在每年的通貨膨脹折射下，貨幣的有效消費(fèi)力其實(shí)并沒有多大變化。
客觀來講，在這樣的底層邏輯支撐下，我國樓市背后的助推力總顯得有點(diǎn)乏力，例如人口紅利、資本市場看漲樓市、政策刺激城市經(jīng)濟(jì)等。如果要說更加直白一點(diǎn)的話，那就是本輪調(diào)控，樓市“大整頓”要來了，不管是力度還是廣度，都將超出所有人的預(yù)期。對此有人調(diào)侃道這只是小題大做，過去調(diào)控房價(jià)十幾年里，最終的結(jié)局無一例外就是市場觸底反彈，這就說明當(dāng)下房價(jià)走向早已超脫供需關(guān)系。
對于這種觀點(diǎn)，你真的贊同嗎？答案顯然不是，2021年我國總和生育率為1.3，低于國際合理標(biāo)準(zhǔn)1.5，這赤裸裸的數(shù)據(jù)就說明，長遠(yuǎn)來看人口存量是始終減少的。其次今年全國第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，老齡化社會(huì)的到來成為不爭的事實(shí)。
至于所謂的資本市場看漲樓市，我只能說今年信貸資源的整體格局發(fā)生了翻天覆地的變化。曾經(jīng)何時(shí)開發(fā)商靠著銀行的貸款，大額拿地建房，在價(jià)高者得的土地競拍規(guī)則下，地王項(xiàng)目層出不窮。反觀今年最新動(dòng)向，央行、銀保監(jiān)會(huì)明確表示要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，一方面限制住房貸款、經(jīng)營貸等敏感資金，這里不僅僅限制供給端，更多的是限制金融機(jī)構(gòu)；另一方面審查之前的購房合同，一旦發(fā)現(xiàn)貸款資金挪用，將針對中介、開發(fā)商追究法律責(zé)任，這一點(diǎn)最近銀保監(jiān)會(huì)開出多張罰單就是最好的體現(xiàn)。
從這一系列動(dòng)向來看，與其說樓市大整頓來襲，還不如說最真實(shí)的樓市浮出水面。而在最近住建部、自然資源部等8部門聯(lián)合發(fā)布一個(gè)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，要求針對聚焦問題，對房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等進(jìn)行重點(diǎn)整治，力爭用3年時(shí)間里實(shí)現(xiàn)市場明顯好轉(zhuǎn)。
你以為這只是說說而已，那我們現(xiàn)在再回望樓市最新布局。8月26日廣州、杭州等地同時(shí)發(fā)布第二批集中供地掛牌的公告，和第一次供地形式相比較，購地資金來源、出讓方式等方面進(jìn)行了調(diào)整，這不就是房地產(chǎn)開發(fā)層面嗎？其次越來越多的城市效仿出臺(tái)二手房參考指導(dǎo)價(jià)，這不就是房屋買賣層面嗎？
從以上幾點(diǎn)來看，這一次監(jiān)管部門的強(qiáng)勢表態(tài)并不只是說說而已，而是下面的人會(huì)跟著戰(zhàn)略方向不斷去調(diào)整市場。毫不客氣地說這一次樓市調(diào)控，將會(huì)是10年內(nèi)整頓市場最有機(jī)會(huì)的一次，也是最后一次，但不管結(jié)局如何，房價(jià)上漲的時(shí)代都已經(jīng)成為過去式。想要佐證這個(gè)觀點(diǎn)，其實(shí)也很簡單，請將眼光放在買方和賣方市場，對于前者而言，暫停購房計(jì)劃已經(jīng)是眾所周知的事情，當(dāng)下購房者考慮的是風(fēng)險(xiǎn)，而不是回報(bào)。而對于后者而言，如何快速套現(xiàn)現(xiàn)金流成為當(dāng)務(wù)之急，快速賣掉房子也是另一個(gè)層面的競爭。
總的來說，今年樓市和以往會(huì)簡單很多，政策調(diào)控的壓力和覆蓋度只會(huì)只增不減，學(xué)區(qū)房是第一個(gè)，教育行業(yè)是第二個(gè)，有很多東西過去沒有發(fā)生，但不代表未來不可能發(fā)生。如果你有細(xì)心去研究這些東西，你會(huì)發(fā)生歸根結(jié)底就是民生產(chǎn)業(yè)開始受重視，作為80后、90后幸福感的缺失，正在緩慢回歸下一代人，買房雖重要，但終究是為了服務(wù)家庭，不應(yīng)該本末倒置。
