大家好，我是茅十八。
沒(méi)錯(cuò)，這是《高風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)》系列第三篇，前兩篇寫(xiě)了公寓和老破小，很多人提議趕快寫(xiě)寫(xiě)對(duì)商鋪和寫(xiě)字樓的看法。
別急，立刻安排上！今天我們來(lái)聊聊寫(xiě)字樓，商鋪在下期。
不啰嗦，先亮觀點(diǎn)_
1、目前沒(méi)有一個(gè)城市，寫(xiě)字樓租金指數(shù)是穩(wěn)定上漲的，沒(méi)有一個(gè)！
2、北上廣深的甲級(jí)寫(xiě)字樓，租金也一直跌！
3、企業(yè)自用，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓沒(méi)問(wèn)題！
4、普通人投資寫(xiě)字樓，注定成為炮灰！
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這兩天，抖音一條關(guān)于寫(xiě)字樓的內(nèi)容火了，簡(jiǎn)直要把人笑岔氣兒。
房東出租一間寫(xiě)字樓，收回時(shí)卻發(fā)現(xiàn)變成了“公廁”！
對(duì)，你沒(méi)看錯(cuò)，這哥們兒花費(fèi)上百萬(wàn)投資的寫(xiě)字樓，原本應(yīng)該是一群白領(lǐng)奮斗的地方，卻變成了一排排格子間廁所。
原來(lái)，開(kāi)發(fā)商太不靠譜，公共衛(wèi)生間都沒(méi)留，全部分割出售了，租戶開(kāi)公司只能自己建廁所，于是，剛好建在了這哥們投資的這間。
對(duì)，分割寫(xiě)字樓，比分割商鋪，更惡心、更慘。
租不出去，又賣(mài)不掉，結(jié)局，好像只能爛在手里。
更可怕的是，眼光差和運(yùn)氣差就這么湊到了一起……
這還咋賺錢(qián)？靠這樣的寫(xiě)字樓增值賺錢(qián)？夢(mèng)里嗎？！
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你以為只有這種低檔寫(xiě)字樓慘？
絕不是，高高在上的CBD、甲級(jí)寫(xiě)字樓，照樣不好混。
直接看數(shù)據(jù)。
這是2021年全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金情況。
20個(gè)重點(diǎn)城市，拿得出手的全在這兒了。
所有城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金，沒(méi)有一個(gè)漲，全在跌！
租金跌幅最高的是廈門(mén)，同比跌了11.4_！
深圳、大連、上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金，跌幅在10_左右，跌的也很厲害！
四大一線城市里，深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金，是跌的最厲害的。雖然在2017年底有過(guò)上漲巔峰期，但整體下跌幅度是比較大的，2015年-2021年，6年時(shí)間里，平均租金指數(shù)從8直接跌到了6。
過(guò)去五年，西安、天津、沈陽(yáng)、青島，這四個(gè)城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金一路下滑，跌了整整五年。
要知道，在連續(xù)不斷的通貨膨脹下，租金不漲就是賠，更何況現(xiàn)在的情況是不漲反跌，還一直跌、跌跌不休，這誰(shuí)能扛得?。?/span>
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還有一個(gè)更嚇人的現(xiàn)象，叫“空置”。
毫不夸張，很多城市花費(fèi)巨資、花費(fèi)人力物力打造的高端甲級(jí)寫(xiě)字樓里，三分之一都是空置的。
空置什么概念？完全沒(méi)人用、沒(méi)人租。
這張圖，是我整理的全國(guó)重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓最新的空置情況，大家可以看看。
這張圖就很直觀了。
1、廣州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)算是最健康的一個(gè)。
2021年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率5.4_；2021年，空置率提升到了10_。
但目前，廣州仍然是唯一一個(gè)空置率不超過(guò)10_的城市。
2、長(zhǎng)沙的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率最高，高達(dá)43_！
這什么概念？整個(gè)長(zhǎng)沙的高端寫(xiě)字樓里，每10棟至少就有4棟半是空的。
3、全國(guó)重點(diǎn)城市樣本里，有一半城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率，都在35_以上。
三分之一的空置，這是非?？膳碌臄?shù)字，包括西安、沈陽(yáng)、無(wú)錫、武漢、天津、青島、鄭州、大連，還有長(zhǎng)沙，都是頗有實(shí)力的城市。
不用想，那些非重點(diǎn)的二線城市，以及幾乎所有的三四五縣城市，空置情況會(huì)更糟！
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但，即便大量建成的寫(xiě)字樓已經(jīng)被空置，各個(gè)城市依然不放手，撒歡兒似的建、建、建，不停地新建，瘋狂地?cái)U(kuò)建。
在城市各個(gè)角落，一棟棟高樓孤零零地杵著，像孤兒般杵著，卻只能眼睜睜看著更多“孤兒”誕生。
廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)最健康，但2021年一年的新增量，比過(guò)去三年總量還多。
南京可以說(shuō)是寫(xiě)字樓擴(kuò)建狂魔了。
截至2021年底，南京甲級(jí)辦公樓總體量為185萬(wàn)㎡，空置率高達(dá)40_，但僅2021年一年，預(yù)計(jì)就有75萬(wàn)方增量，占現(xiàn)有量的40.5_。
高端寫(xiě)字樓數(shù)量位列我國(guó)第六的重慶，現(xiàn)有存量達(dá)到314萬(wàn)㎡，未來(lái)三年，新增甲級(jí)辦公樓供應(yīng)量要超過(guò)180萬(wàn)方，占現(xiàn)有量的57_。
可以說(shuō)，這些爆發(fā)式的新增供應(yīng)，未來(lái)有一半都要過(guò)剩而空。
但和南寧相比，這些都不算什么。
南寧這幾年，寫(xiě)字樓擴(kuò)建像著了魔，一舉把自己變?yōu)楦叨藢?xiě)字樓的重災(zāi)區(qū)。
2021年，南寧高端寫(xiě)字樓空置率就已經(jīng)高達(dá)55_，庫(kù)存更是天量。
但經(jīng)濟(jì)、人才、產(chǎn)業(yè)，三大項(xiàng)一個(gè)都不占明顯優(yōu)勢(shì)的廣西南寧，一直在不停地埋頭蓋樓、蓋樓、蓋高端寫(xiě)字樓。
一個(gè)五象新區(qū)，人煙稀少的純新區(qū)，高端寫(xiě)字樓數(shù)量，居然占到全市總量的40_！空置率竟然能懟到80.2_！
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在所有物業(yè)類(lèi)型里，住宅、公寓、商鋪、寫(xiě)字樓等等，寫(xiě)字樓是最最難賣(mài)的、庫(kù)存是最難消化的。
是的，目前國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓的情況，比前面兩篇講的公寓和老破小，慘太多了。
但幾乎所有城市，都特別愛(ài)建高端寫(xiě)字樓。
有些城市，500強(qiáng)企業(yè)少得可憐，皮包公司一大片，卻敢怒懟三四個(gè)CBD。
而那些所謂的商務(wù)中心、高端寫(xiě)字樓里，什么美甲、美發(fā)、半永久、兒童攝影……烏煙瘴氣、亂七八糟。
還有急功近利的四五線小縣城，也在瘋狂建寫(xiě)字樓造勢(shì)。
建高端寫(xiě)字樓、造CBD、樹(shù)形象、建超高、懟地標(biāo)，然后炒概念、賣(mài)地、賣(mài)樓……這一套簡(jiǎn)直爽到嗨，嗨到飛！
但大牌企業(yè)嘞？一個(gè)沒(méi)引來(lái)。
租金低_貨量嚴(yán)重過(guò)剩_新增供應(yīng)量大_加劇市場(chǎng)貨量_缺乏大企業(yè)去化_租金一跌再跌。
就這樣，太多太多城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入了魔性惡性循環(huán)圈，再也出不來(lái)。
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是的，普通人在寫(xiě)字樓面前，再無(wú)利可賺！
我知道肯定會(huì)有人來(lái)杠，開(kāi)頭說(shuō)過(guò)，如果你確實(shí)有產(chǎn)業(yè)、有企業(yè)，而且經(jīng)營(yíng)情況還不錯(cuò)的，長(zhǎng)期需要固定的辦公場(chǎng)所，那可以買(mǎi)，自己用，沒(méi)問(wèn)題。
但如果，你只是剛創(chuàng)業(yè)，或者純粹想投資試試的，那盡早斷了這個(gè)念頭吧！
但凡寫(xiě)字樓能賣(mài)出去，就不會(huì)有那么多開(kāi)發(fā)商冒著違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，把寫(xiě)字樓改成公寓來(lái)圈錢(qián)！
但凡有個(gè)拿得出手的企業(yè)來(lái)，那些高端寫(xiě)字樓就不會(huì)姿態(tài)如此低地去請(qǐng)“半永久”、去找美甲、去拉減肥瘦身店……
不信可以打賭，未來(lái)三年，絕大多數(shù)城市的寫(xiě)字樓空置率會(huì)達(dá)到峰值！
不信可以打賭，那些遠(yuǎn)郊新區(qū)、主城以外的寫(xiě)字樓，未來(lái)10年都不會(huì)有人氣！
不信可以打賭，普通人投資寫(xiě)字樓，90_都沒(méi)賺到錢(qián)，甚至還虧錢(qián)！
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