我是川哥，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

關(guān)注川哥，買房不迷茫！

提問(wèn)：川哥老師好，小孩剛滿十八歲，資格普通，戶口錦江，首付280個(gè)想請(qǐng)教老師央璽大平層和中海浣云居，以及奧園麓語(yǔ)大平層那個(gè)性價(jià)比高點(diǎn)，另外奧園麓語(yǔ)的疊拼算稀缺產(chǎn)品嗎？今后二次交易咋樣？還有就是現(xiàn)在銀行都沒(méi)有擔(dān)保貸款嗎？

回答：建發(fā)最好，奧園次之，中海第三。建發(fā)不用贅述了，奧園可以打南門概念，但是周邊稍偏，總價(jià)較高，中海則是臨近地鐵路線，雖然主打高低配， 但是挨著鐵路線的豪宅一向談不上豪宅。奧園的疊拼也不算稀缺產(chǎn)品了，現(xiàn)在很多新房都高低配，疊拼遍地開(kāi)花，二次交易隨市場(chǎng)行情，而不是因?yàn)樗袏W園。銀行擔(dān)保還有的啊，我們此前了解到一個(gè)會(huì)員，父母是省內(nèi)事業(yè)單位，就給孩子擔(dān)保貸款了。

提問(wèn)：川哥又打擾一下，這幾天比較糾結(jié)，是買聯(lián)排還是疊墅，家里意見(jiàn)不統(tǒng)一，麻煩你幫我分析分析，基本馬上就定了！主要是自己住，未以后養(yǎng)老買的房子，目前考慮2套房子:一套256平的聯(lián)排別墅，350萬(wàn)，可以改6間房，送2個(gè)車位，有天有地，環(huán)境可以選的位置二線可以看到一點(diǎn)河，獨(dú)門獨(dú)院，劣勢(shì)學(xué)校一般，周邊配套一般，二手毛胚增值空間有限！二，下疊式的，建筑147平，加上贈(zèng)送300平，房間4，地下室可改1間，價(jià)格340左右，靠龍泉山，學(xué)位交通都好，未來(lái)增值空間大，劣勢(shì)不是獨(dú)門獨(dú)院，沒(méi)有天，私密性不是那么好，空間改造沒(méi)聯(lián)排大！現(xiàn)在這2套中糾結(jié)，一方面考慮一步到位，也要考慮增值空間，空間利用，麻煩川哥幫忙分析一下！

回答：與高層住宅相對(duì)，低密度住宅主要有別墅、疊墅、聯(lián)排（雙聯(lián)排、三聯(lián)排、多聯(lián)排）其中別墅的稀缺性最大，其次是雙聯(lián)排，至于疊墅、多聯(lián)排甚至洋房，往往是割“低密度住宅夢(mèng)”韭菜的利器，實(shí)際體驗(yàn)并沒(méi)有比高層平層好到哪里去。別墅和疊墅增值潛力都不如大平層，自住舒適而且還要增值很難平衡，下疊主要的一個(gè)缺點(diǎn)就是私密性受到上層住戶影響，買疊墅不如買大平層，建議買聯(lián)排吧，作為將來(lái)養(yǎng)老房自住體驗(yàn)感更好。

提問(wèn)：川哥你好!我的情況是這樣，我和老婆名下三套房(市區(qū)小面積學(xué)區(qū)房一套用來(lái)讀書(shū)，想留著孩子讀書(shū)用;另一套在天府新區(qū)，用來(lái)自住，房齡快5年;西三環(huán)還有一套在出租，房齡快十年)，我在南五環(huán)上班，老婆在天府五街上班。我們現(xiàn)在特別想置換一套改善的房子，但是就是很糾結(jié)，到底買哪里?之前很喜歡攀成鋼，但是因?yàn)槎荚谀祥T上班，太遠(yuǎn)太堵了，劍蘭大道的堵你懂的。我父母他們是龍泉戶口，名下沒(méi)有房子。我想過(guò)幾種方案，一是賣掉一套用父母名義去主城區(qū)買預(yù)算450的，二是用自己名義買(需要賣兩套，預(yù)算可以增加到650)。您看有沒(méi)有推薦的方案?是不是高新區(qū)最適合我們?但是高新區(qū)又沒(méi)有看到非常滿意的樓盤，太難了！

回答：你好！感謝贊賞，首先根據(jù)你們工作的情況，肯定高新區(qū)是最適合。相比起天府新區(qū)的改善，我認(rèn)為高新區(qū)的改善，無(wú)論是目前自住需求，還是未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，都優(yōu)于天府新區(qū)。其次，你們的這兩個(gè)方案。要結(jié)合你們自身的情況來(lái)分析。首先如果你們收入可觀，對(duì)未來(lái)充滿信心，我推薦你們用第2種方式。賣兩套，買一套高品質(zhì)的改善。一來(lái)，你們是自住，生活的舒適度能夠更高。二來(lái)，目前成都樓市，還處在個(gè)上升的階段，長(zhǎng)期看漲。所以我們需要的是，在限購(gòu)的情況下，盡可能優(yōu)化自己的資產(chǎn)。優(yōu)化完的資產(chǎn)可能漲幅不是最大的，但漲幅的總金額是最多的。打個(gè)比方，一套100萬(wàn)的房子和一套200萬(wàn)的房子。在下一輪的整體上漲后，根據(jù)市場(chǎng)情況，100萬(wàn)的房子漲幅肯定是比200萬(wàn)的房子漲幅高的，但兩百萬(wàn)的房子上漲的金額肯定是高于100萬(wàn)房子的。高品質(zhì)的住宅，讓你們產(chǎn)生居住舒適度的同時(shí)，你們未來(lái)的收入，還能繼續(xù)支持你們用其他的名額，再購(gòu)買房產(chǎn)，這樣可以保證你們的購(gòu)房資格，最大程度的利用。但如果你們對(duì)你們的收入沒(méi)那么自信，或者你們未來(lái)的收入情況不是那么穩(wěn)定有保障。那么我建議你們選擇第一種方式。這樣一來(lái)你們可以獲得更多的漲幅。根據(jù)目前成都的市場(chǎng)來(lái)看，前些年的剛需群體，經(jīng)歷了一輪樓市大漲后資產(chǎn)提升，對(duì)改善的需求還是挺大，未來(lái)幾年核心區(qū)域400-500萬(wàn)左右的改善，會(huì)處在一個(gè)相對(duì)比較吃香的狀態(tài)。至于你說(shuō)，不知道該買高新的哪些樓盤。如果你對(duì)新房有需求的話，那么后面出來(lái)的高新新盤，價(jià)格區(qū)間合適，你們又看得上，那都可以考慮。至于二手房的話，多去逛逛金融城板塊。高新還是很看好的，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要這個(gè)區(qū)域沒(méi)多大問(wèn)題，那么在這個(gè)區(qū)域購(gòu)置的房產(chǎn)，問(wèn)題都不大，至于純投資就看看成華區(qū)或我推薦的幾個(gè)板塊。

提問(wèn)：川哥你好，我和我老婆名下成都首套三室的房子自住，在青羊區(qū)西三環(huán)內(nèi)，商貸、月供4千多；2016年購(gòu)買的。這幾年工作手上攢了點(diǎn)錢，準(zhǔn)備夫妻二人用純公積金購(gòu)買一套投資房，我們二人的公積金加起來(lái)一個(gè)月有7000多，看了新津、青白江、新都的一些盤，還有黃龍溪的恒大文旅城，青白江的協(xié)信天驕城，新都領(lǐng)地悅府，青白江價(jià)格低 交通不便，新都地鐵線交通方便悅府價(jià)格高，后來(lái)定了新津站附近的中南智在云辰的小三室，單價(jià)13090元，總價(jià)121萬(wàn)，交了兩萬(wàn)的定金，這個(gè)地方交通方便TOD，但是位置偏僻還很荒涼。準(zhǔn)備住房公積金貸款70萬(wàn)，10年內(nèi)還完，月供7000。請(qǐng)問(wèn)大神看好這個(gè)盤的升值空間不？或者投資值不值得？謝謝

回答：你好，我看了你的情況，我覺(jué)得你看中的這3個(gè)地方，都不是非常好。先說(shuō)說(shuō)青白江，成都唯一一個(gè)郊區(qū)沒(méi)有通地鐵的地方，未來(lái)規(guī)劃的是一個(gè)物流園，但是我想說(shuō)的是，無(wú)論是規(guī)劃物流園還是其他什么，交通不便和人口是它的主要問(wèn)題，沒(méi)有人口就面臨以后沒(méi)人接盤。做投資，不可能一直持有，后期都需要出手，所以接盤的問(wèn)題必須考慮。再來(lái)說(shuō)說(shuō)新都，新都目前只看好大豐，三河，因?yàn)樗x主城區(qū)近，又通地鐵很多剛需的朋友，沒(méi)有能力購(gòu)買主城區(qū)的房子，就會(huì)選擇離主城區(qū)稍微近點(diǎn)，通地鐵的位置。大豐未來(lái)發(fā)展空間比其他幾個(gè)地方大。最后再來(lái)說(shuō)說(shuō)新津，新津以前一直是一個(gè)縣，今年突然劃縣為區(qū)，大家都以為這就是機(jī)會(huì)，所以被很多中介，和開(kāi)發(fā)商大力推薦和炒作。導(dǎo)致它的房?jī)r(jià)已經(jīng)高出它原本的價(jià)格，所以溢價(jià)空間很大，現(xiàn)在持有會(huì)有一定時(shí)間的橫盤期。還有，三圈以后同樣面臨一個(gè)問(wèn)題，那就是人口問(wèn)題。目前沒(méi)有人口，但是好在它通了地鐵，多少后期會(huì)承接一部分主城區(qū)人口。但是需要很長(zhǎng)的時(shí)間去等待，要想完全發(fā)展起來(lái)，我預(yù)計(jì)會(huì)要5年以上時(shí)間。新津超過(guò)1.3以上就沒(méi)必要了。最后再說(shuō)一下，黃龍溪，基本不考慮，文旅產(chǎn)業(yè)，除了適合自住外，其他的都不適合。（如：升值、后期出租和出售的流動(dòng)性都很差）房子，自住主要考慮的是舒適度和便利性。投資主要考慮的是回報(bào)率，適合投資的短期都不適合居住，適合居住的，回報(bào)率都不高。至于你選擇的新津站附近的中南智在云辰，小區(qū)和位置都不錯(cuò)，臨近地鐵就是它的最大優(yōu)勢(shì)。如果可以長(zhǎng)持的話，還是有升值空間的。

提問(wèn)：川哥你好！20年9月份才有成都高新資格，準(zhǔn)備賣溫江一套各方面情況都良好的優(yōu)質(zhì)房子，想知道最佳的拋售時(shí)機(jī)是不是3-7月之間，7月到年底之間房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)上浮？

回答：涉及置換并且在一年時(shí)間內(nèi)所謂的最佳拋售時(shí)期是踩不準(zhǔn)的，或者說(shuō)根本不存在。1.置換條件下，以成交均價(jià)為基準(zhǔn)，在相對(duì)低點(diǎn)賣出，也會(huì)在相對(duì)低點(diǎn)買進(jìn)，在相對(duì)高點(diǎn)賣出，又會(huì)在相對(duì)高點(diǎn)買進(jìn)。溫江等二圈層相對(duì)5+2區(qū)屬于價(jià)值溢出版塊，溫江的二手都漲了，作為領(lǐng)漲區(qū)的高新南不可能剎一腳等到起。除非遇到了非這個(gè)戶型不要的詭異真愛(ài)買主又逮到了急需用錢使勁垮價(jià)還只想賣給你的蛇精病賣家。2.如果是置換高新南的新房，那現(xiàn)在該區(qū)新房的參考意義都不是很大，高新南后期基本上只有高樓面價(jià)項(xiàng)目入市，單價(jià)也許大概會(huì)令人顫抖，面積段可能也并不太適合純投資。3.考慮大環(huán)境下的各種放水，樓市這個(gè)蓄水池又要派上用場(chǎng)，加上新房總價(jià)擠兌，二手房上浮的概率更大。

提問(wèn)：川哥你好！新人首問(wèn)，我19年7月學(xué)歷落戶天府新區(qū)，家庭在成都無(wú)住房無(wú)貸款，老公名下有一套住房在我們當(dāng)?shù)?有貸款，還有十幾萬(wàn)貸款沒(méi)還完，可以在買成都房子之前結(jié)清貸款。預(yù)計(jì)今年下半年手上子彈60-70，想買50-85平的新房或者房齡不太大的二手房，要能直接出租的帶租金的地段最好，小孩2歲，也在考慮要不要三五年后帶孩子去成都上小學(xué)，糾結(jié)三點(diǎn)：1、不知道投資天府新區(qū)的還是老城區(qū)的；2、不知道是搖一下新房還是直接買二手3、不知道要不要買個(gè)非常好學(xué)區(qū)的老破小以后讓孩子可以有戶籍上學(xué)。希望川哥抽空幫我分析一下謝謝！

回答：你有貸款記錄，來(lái)成都是剛需，但是首付需要4成，所以你子彈60-70的話，可以買到總價(jià)大概150-175萬(wàn)的房子。這個(gè)預(yù)算，基本上是買不到比較舒心的新房的，現(xiàn)在新房面積都很大，平均130平，所以50-85，是很難有選擇的，能買到的也是比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，不是很建議了。與其這樣，不如直接買二手房，可選擇面比較大。糾結(jié)的點(diǎn)解答：1、不論是天府新區(qū)還是老城區(qū)，都建議買二手房，次新一些的，勉強(qiáng)還是可以買到的。老城區(qū)學(xué)區(qū)比較穩(wěn)定，居住的整體便利度更佳，天府新區(qū)學(xué)區(qū)還在上升期，目前比不上老城區(qū)，整體便利度一般，但是更具有未來(lái)性，這個(gè)看你們傾向于哪個(gè)？2、新房已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，基本是沒(méi)有可選項(xiàng)的，不建議了，買二手房吧。3、如果是非常好的學(xué)區(qū)的老破小，那么可以買到的產(chǎn)品品質(zhì)是比較低劣的，但是房?jī)r(jià)卻不低，如果你們特別看重孩子教育，也不太尋求樓盤品質(zhì)，升值能力，倒是完全可以的。

提問(wèn)：川哥你好，未來(lái)幾年房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?

回答：在二十年前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展房地產(chǎn)是功不可沒(méi)的。它就像一個(gè)火車頭，一路帶著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速崛起。但任何事物都有利有弊，高房?jī)r(jià)的促使下同時(shí)也讓我們生活成本不斷增加，使得其他行業(yè)利潤(rùn)降低，造成經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，到現(xiàn)在的各種政策遏制房?jī)r(jià)上漲，這意味著房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。但未來(lái)幾年或者十幾年房?jī)r(jià)仍然處在白銀時(shí)代。起因房地產(chǎn)牽扯的其他行業(yè)體量實(shí)在很大，就以現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率雖超過(guò)60%，每年都還以1%的速度增長(zhǎng)，標(biāo)志著每年還有一千多萬(wàn)人口涌入城市。所以房地產(chǎn)在白銀時(shí)代仍有利可圖，但不會(huì)像黃金時(shí)代那樣瘋狂上漲，總體還是上行。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)川哥，220萬(wàn)預(yù)算，套二最佳，錦江一區(qū)、三區(qū)、四區(qū)哪些樓盤可推薦??？

回答：220萬(wàn)的套二，只能看看一些二手房產(chǎn)品了，目前錦江一區(qū)主要集中在紅星橋、東門大橋這一帶，紅星橋推薦看看大王鈺城、上錦美地、城市博客VC時(shí)代這類，基本都是電梯次新房，而且梯戶比也正常，是可也居家自住的。東門大橋這邊可以看看蓉上坊一期、天紫界這類，由于地段更好，所以同等預(yù)算下，他們梯戶比就比較高了，需要你實(shí)地感受下能否接受。錦江三區(qū)和四區(qū)則主要集中在三圣鄉(xiāng)、東光、東湖、攀成鋼、沙河堡、川師一帶，涵蓋的范圍非常光了，可選的也比較多，但真要說(shuō)值得推薦區(qū)看的話，也比較少，可以去嘗試下，比如望江橡樹(shù)林（樓盤大，偏剛需）、澳龍名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯戶比高，躍層）、首創(chuàng)嬌子1號(hào)（三環(huán)外，次新，孤獨(dú)）。其余的要么太老，要么太密集，整體來(lái)說(shuō)體驗(yàn)不佳，你可以重點(diǎn)多觀察下上述的這些樓盤即可。

關(guān)注川哥，買房不迷茫！