房產(chǎn)投資一直是中國(guó)人最鐘情的投資標(biāo)的,隨著房?jī)r(jià)從大幅上漲轉(zhuǎn)入到房住不炒階段,房產(chǎn)投資也從單一的炒房裂變?yōu)槎嘀赝顿Y方案。
房產(chǎn)天然具有投資屬性和居住屬性,由這兩個(gè)屬性裂變的多種投資方案包括所有權(quán)、抵押權(quán),租賃權(quán)和居住權(quán)。下面,我們用具體案例詳細(xì)分析這些投資方案。
一套北京青年路七十年產(chǎn)權(quán)兩室一廳住宅,目前二手房市場(chǎng)成交價(jià)總價(jià)600萬(wàn),出租每年租金10萬(wàn)。
方案一:如果預(yù)期房?jī)r(jià)上漲,房租也上漲,可以以600萬(wàn)總價(jià)投資這套住宅,拿到所有權(quán)房本,需要有北京購(gòu)房資格,如果貸款還需要有貸款資質(zhì)。投資收益為房?jī)r(jià)上漲收益加上房租和房租上漲收益減去過(guò)戶成本,如果貸款還要減去銀行貸款利息。
方案二:如果對(duì)房?jī)r(jià)和房租預(yù)期不明朗,可以投資這套房子的抵押權(quán),銀行抵押貸款就是買下抵押權(quán),比如以400萬(wàn)拿到抵押權(quán)房本,每年利率5%,這時(shí)銀行的收益就是每年20萬(wàn)。
方案三:如果預(yù)期房?jī)r(jià)上漲,而房租不漲或者下跌,那么可以單獨(dú)投資所有權(quán)放棄使用權(quán),可以僅僅300萬(wàn)買下這套房子的單獨(dú)所有權(quán)(相當(dāng)帶租約買進(jìn),沒(méi)有租金收益),拿到所有權(quán)房本(需要北京購(gòu)房資格),這時(shí)就是純炒房客,等到房?jī)r(jià)上漲后,可以單獨(dú)出售所有權(quán)(帶租約出售)。比如這套房子從600萬(wàn)總價(jià)漲到800萬(wàn)相當(dāng)上漲200萬(wàn),可以單獨(dú)出售所有權(quán)僅僅500萬(wàn),收益率為200萬(wàn)/300萬(wàn)=66%,比用600萬(wàn)投資的收益率提高了一倍,此時(shí)炒房客相當(dāng)用了租約作為自己的炒房杠桿讓收益率放大一倍。
方案四:如果預(yù)期房?jī)r(jià)不漲或者下跌,而房租上漲,那么可以買下單獨(dú)使用權(quán),有如下兩種方案:
(1)買下二十年使用權(quán),目前成交價(jià)基本在二十年租金(每年10萬(wàn)租金)總和打五折,相當(dāng)100萬(wàn)總價(jià),在住建委做二十年租賃備案登記。然后轉(zhuǎn)租當(dāng)二房東,每年收益10萬(wàn)加上每年遞增,那么二十年的租金總和不加上上漲的話為200萬(wàn),加上上漲的話每年漲幅3%的話第二十年的租金已經(jīng)是17.5萬(wàn),如果每年漲幅5%的話第二十年的租金已經(jīng)為25.3萬(wàn)了,也就是租金總和幾何倍數(shù)增加,這就是復(fù)利的驚人收益。
(2)買下七十年居住權(quán),目前成交價(jià)在300萬(wàn)左右,拿到七十年居住權(quán)房本。然后轉(zhuǎn)租當(dāng)二房東,每年收益10萬(wàn)加上每年遞增,那么七十年的租金總和不加上上漲的話為700萬(wàn),加上上漲的話每年漲幅3%的話第七十年的租金已經(jīng)是76.9萬(wàn),如果每年漲幅5%的話第七十年的租金已經(jīng)為290萬(wàn)了,七十年的租金總和就是1.05億??磥?lái)成為億萬(wàn)富翁還是很容易的。
綜合來(lái)看,投資房產(chǎn)的思路已經(jīng)很清晰,任何投資都是投向漲幅最快的賽道,對(duì)于房?jī)r(jià)跟房租兩個(gè)賽道對(duì)比,簡(jiǎn)單總結(jié)如下:
1.如果預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)房租漲幅,就投資單獨(dú)所有權(quán)。
2.如果預(yù)期房租漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)下跌,就買單獨(dú)使用權(quán)。
3.如果預(yù)期房?jī)r(jià)跟房租漲幅相同,就所有權(quán)使用權(quán)一起投資。
4.如果預(yù)期房?jī)r(jià)跟房租都下跌,就趕緊賣掉房產(chǎn)。即使自住也可以完全租房即可。