浙江的房地產市場具有極大的特殊性，很多房企把浙江市場視為中國最堅強的房地產市場。
這種看法并非沒有道理。
浙江是中國最富裕的省份，全省居民人均收入（52397元）比中國經濟第一大省廣東省的居民人均收入（41029元），竟然高出11000多元。
按人均收入，浙江僅低于北京和上海兩個直轄市。
在過去的5年中，有很多開發商在浙江省內下沉到三四線城市。2016年-2019年的那一輪，我們稱之為“第2輪下沉”；疫情之后，我們稱之為“第3輪下沉”。
在浙江開發的房地產企業這兩輪下沉中，都受益頗豐。
今年3月，本公眾號曾撰文《11天9個地王，浙江多地恐慌性搶地。還記得10年前的事兒嗎？》。
2021年初，特別是春節后，浙江土地市場幾乎全線火熱，房企拿地熱情高漲，市場預期極度向好。
3月1日至11日，浙江全省就有9個區域地價刷新。其中，麗水市區地價突破2萬大關，義烏地價直接突破3.6萬大關等等。
浙江的房地產市場也是一個高度市場化和高度敏感的市場，尤以土地市場的信號最為敏感。
而近期，浙江土地市場一改過去兩年持續高熱和搶地的局面，市場表現冷熱不均，多個縣市出現掛牌土地突然終止，甚至流拍的現象。
市場敏感時刻，這一現象值得高度關注。
一個月后的10月12日-13日，杭州第二批集中供地將上市。那時，對未來市場的考驗和判斷將見分曉。
注：本文統計的終止或流拍涉宅地數據截至9月9日10點，且已剔除用地面積200㎡以下的地塊。
01
全省冷熱不均
終止或流拍地塊增加
市場面臨轉折，即便是一向火熱的浙江土地市場，近期各城市也表現冷熱不均。
9月8日，臺州椒江區一宗5.3萬方宅地出讓，由于區位優勢明顯且起價較低等因素，競價激烈。最終由臺州朗成遠景房地產以封頂價61300萬元競得，樓面價11569元/平方米，且需無償返還住宅建筑面積12950平方米。
圖源：浙報傳媒地產研究院
與此同時，原定同日出讓的一宗溫州鹿城區商住地和一宗樂清商住地卻都在出讓前終止。
事實上，上述溫州兩宗地塊并不是個案，近期浙江全省終止或流拍涉宅地數量出現上升趨勢。
據統計，浙江全省第三季度共終止或流拍涉宅地61宗，占2021年至今總量約一半左右。（注：9月終止地塊包含原定9月初出讓的31宗杭州第二批集中供地，現已重新掛牌，預計10月12-13日出讓。）
如果不考慮杭州第二批集中供地的特殊情況，8月全省終止或流拍的涉宅地最多，達到20宗，而9月（不含杭州）不到9天時間也已經有5宗涉宅地終止或流拍。
02
三季度，溫州宅地頻現終止或流拍
今年以來在各市中，除杭州以外，溫州全市終止或流拍的涉宅地最多，達到24宗。特別是三季度，已有13宗涉宅地終止或流拍，且多數集中在溫州市區。
三季度以來，溫州市區涉宅地頻繁終止或流拍，其中8月最多達到7宗，總可建面積近150萬方。
原定8月4日出讓的甌海區和洞頭區的三宗涉宅地均提前終止出讓。
原定8月26日和27日出讓的龍灣區三宗涉宅地也都終止出讓。其中，包括龍灣南洋未來社區項目，可建面積約28.6萬方，起始樓面價7719元/平方米。
此外，8月26日龍灣區瑤溪南單元一宗宅地因無人出價而流拍，可建面積約9.9萬方，起始樓面價10368元/平方米。
而今年4月同一板塊曾出讓一宗宅地，可建面積約4.7萬方，起始樓面價8500元/平方米。最終由溫州時代競得，成交樓面價11089元/平方米，且需配建政策性住房21000平方米。
溫州市區多宗地塊終止或流拍，也輻射影響到下屬縣市。8月，瑞安塘下鎮一宗宅地流拍，樂清虹橋鎮一宗商住地終止；9月，樂清市中心區和樂成舊城各一宗商住地終止。
其次，今年以來金華全市終止或流拍的涉宅地也有16宗，基本位于金華市區和義烏。
湖州全市終止或流拍的涉宅地共有15宗，且基本集中在二季度，地塊多數位于下屬的德清、長興和安吉。
值得注意的是，曾令開發商趨之若鶩的未來社區地塊，近期出讓也受阻，包括7月金華石泄未來社區流拍、8月麗水蓮都采桑未來社區流拍、8月溫州龍灣南洋未來社區終止。
03
嘉興830集中土拍
實際地價大幅度下降
浙江省熱門市場之一的嘉興，前三季度保持著全市僅一宗桐鄉商住地終止的戰績。
但從嘉興市區“830”集中拍地表現仍能窺見，這里的市場也在發生微妙變化。
8月30日，嘉興2021年第二輪集中供地共7宗宅地，僅3宗熔斷，另有3宗近底價成交，總吸金61億元，最高配建面積9100平方米，平均溢價率3.7%，實際地價大幅度下降。
圖源：嘉論房產網
以科技城地塊為例，今年出讓的幾宗宅地封頂樓面價均為10040元/平方米。
8月30日，中海競得兩宗科技城宅地，均溢價封頂，共競配面積15600平方米，若簡單剔除競配面積（下同），實際樓面價約11000元/平方米。
而5月20日第一輪集中拍地中，榮安拿下地塊競配17600平方米，佳源拿下地塊競配33500平方米，實際樓面價均達到15000元/平方米左右。
04
杭州第二批集中供地
市場預期10月見分曉
一個月后的10月12日-13日，杭州第二批集中供地將連續兩天出讓，合計31宗涉宅地，總出讓面積約2873畝，總建筑面積約466萬方，總起價約629億元。
這批地塊原定在9月7日-8日出讓，后因土地規則調整而重新掛牌，涉及的出讓地塊以及出讓面積、可建面積均不變。其中，蕭山新塘、大江東、富春灣新城的3宗“競品質”地塊，起始價不同幅度下調。
杭州集中供地首次在十區推出“競品質”試點地塊，采取線下“競品質”、線上“競地價”的操作方式。
房企在取得《競買報名資格確認書》后，方可提交競買申請進入競地價程序。根據掛牌公告，“競品質”地塊需現房且經過驗收之后，方可進行銷售。
此外，杭州第二批集中供地中，加大了星城范圍內宅地供應。據統計，星城范圍內住宅用地22宗，出讓面積2279畝，約占第二批集中出讓總面積的80%，包括杭騰未來社區地塊、良渚客廳項目地塊等。
一個月后，已經收回一次并重新掛牌的杭州第二批集中供地，是否能如期順利出讓，土地爭奪是否還能像5月初那樣火爆，最終成交價格如何，甚至會不會出現流拍現象，將是對市場未來信心的一次集中測試。
附： 杭州第二批集中掛牌地塊指標一覽表
