缺錢是個(gè)普遍現(xiàn)象,但有人特別缺。
最近幾個(gè)月,恒大的事情不少,傳言更是一波接一波,商票逾期、樓盤不能貸款、15號破產(chǎn)重組……
到如今,這些傳言基本沒有變成現(xiàn)實(shí),有的官方出面辟謠、有的日期一到自動(dòng)失效。
但這并不代表恒大一臉無辜,商票沒有按時(shí)還、財(cái)富項(xiàng)目逾期兌現(xiàn)、足球隊(duì)尋求托管、又一次以房抵債2.46億等,這些都是客觀事實(shí),恒大也對外承認(rèn):“遇到前所未有的困難”。
另一條消息,不僅困難,而且是信心上的困難。劉鑾雄減持套現(xiàn)1.16億港元,要知道劉鑾雄和恒大的關(guān)系,不僅僅是投資人。
恒大以地產(chǎn)起家,后又涉足多項(xiàng)產(chǎn)業(yè),但房子是其核心,也是外界最關(guān)注的話題。由此,恒大已經(jīng)走到今天的局面,我們要如何看待它的房子呢?
搞錢變難,商票頻繁出問題
要說缺錢,不僅是恒大的問題,而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象,目前房企資金普遍緊張,只是程度不同而已。
以往人們印象中財(cái)大氣粗的開發(fā)商們,為什么會缺錢呢?
原因比較復(fù)雜,但主要和兩點(diǎn)有關(guān),一方面是房企的擴(kuò)張思路,另一方面是房企的融資。
外表略顯土豪的房企,真實(shí)的凈利潤并不高,以前王健林王總吐槽過,認(rèn)為房地產(chǎn)毛利率大概在20%—25%。王總話音剛落,一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年50家典型房企平均凈利潤是11.6%。
凈利潤不高,把規(guī)模搞大也能賺錢,房企就是這么做的。
于是,房企依賴借錢擴(kuò)大規(guī)模,以此增加自己的利潤,我們也看到前幾年各大房企攤子鋪得很大,大部分人老家的城市都有恒大或者碧桂園蓋的房子。
想讓這種辦法持續(xù)下去,有一個(gè)基礎(chǔ)性條件,就是賺錢速度一直上升。
但,房地產(chǎn)歸根到底是一門生意,不一定永遠(yuǎn)賺錢,比如地價(jià)高了、建材貴了、工人工資高了等等,這些都會影響凈利潤的上升,一旦上升達(dá)不到預(yù)期,房企的利潤變薄,用來還利息以后,可以說是所剩無幾。
如果一兩家房企還貸出現(xiàn)問題,屬于個(gè)案并不要緊,但大部分房企還貸慢騰騰就引發(fā)擔(dān)憂,因此要把房企的負(fù)債降下來,把這種擔(dān)憂減少。
于是,監(jiān)管房企的融資,故事要從“三道紅線”說起。
2020年8月,監(jiān)管部門對重點(diǎn)房企按照“紅、橙、黃、綠”四擋管理,劃定了三道紅線,具體的標(biāo)準(zhǔn)是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。
如果一家房企全中,那么其有息負(fù)債的規(guī)模不能增加,也就是說貸款基本不用想了,融資更難。
和預(yù)想的一樣,恒大全中,三道紅線全飄紅,這對繼續(xù)融資極其不利。這就是今年上半年,恒大一直強(qiáng)調(diào)6月底至少一條紅線變綠的原因。
貸款以外,房企融資還有一條重要的路子:商票。具體來說,商票這種東西,附帶著買家的信用,先拿到貨物,然后在一定的期限內(nèi)再打款,對于房企來說,商票很靈活很好用,基本就是無息貸款。
然而,今年以來,恒大及其子公司商票逾期的消息不斷爆出。6月7日,恒大還專門發(fā)出聲明:“針對我司個(gè)別項(xiàng)目公司存在極少量商票未及時(shí)兌付的情況,集團(tuán)高度重視并安排兌付”。
當(dāng)月的29日,一家恒大常年合作的涂料公司三棵樹發(fā)出公告,聲稱自己手中恒大的逾期票據(jù)為5137.06萬元。無疑,這則公告,實(shí)錘了恒大商票逾期,當(dāng)時(shí)被外界稱為“公開討債”。
第二天,三棵樹表示,持有的恒大商票已經(jīng)兌付完成。
或許是受到三棵樹的啟發(fā),隨后的幾天內(nèi),利歐股份、壘知集團(tuán)、淮北礦業(yè)都發(fā)出公告稱恒大方面拖欠了款項(xiàng)。
至于恒大目前到底欠下多少商票,外界不得而知。
但,今年6月30日,根據(jù)媒體的報(bào)道,監(jiān)管部門已經(jīng)把“三道紅線”范圍內(nèi)房企的商票納入到監(jiān)控中。這也被外界解讀為房企融資更難,由此恒大要去哪兒搞錢呢?
打折賣房,購房者注意風(fēng)險(xiǎn)
融資受限,房企想要搞錢,通常還有兩條重要的通道:一是賣房;二是賣資產(chǎn)。
事實(shí)上,恒大也是如此做的,為了回籠資金、降低負(fù)債,便開啟了斷臂求生之路,變賣自己的資產(chǎn)。根據(jù)媒體的報(bào)道,今年8月31日恒大發(fā)布2021年中期業(yè)績公告,已經(jīng)出售資產(chǎn)以及股權(quán)價(jià)值大約400億。
進(jìn)入到9月份,恒大依然在賣出,10號以前,根據(jù)媒體的報(bào)道,已經(jīng)賣掉3家公司的股權(quán)。
其他的旗下部分資產(chǎn),也在考慮出售,8月10日發(fā)出公告表示,正在接洽幾家投資者,探討出售旗下部分資產(chǎn),包括但不限于恒大汽車、恒大物業(yè)的部分資產(chǎn)。
此后的博鰲房地產(chǎn)論壇上,碧桂園服務(wù)的李長江透露:此前跟恒大物業(yè)接觸過,但是現(xiàn)在沒有接觸。
這也從側(cè)面說明,恒大對于出售資產(chǎn)持開放態(tài)度,希望通過此舉回流一部分資金,以緩解目前的壓力。
除了賣資產(chǎn),就是賣房子,畢竟賣房是本業(yè),屬于輕車熟路。但是,賣房不難,難的是快速賣房,尤其是在現(xiàn)有的樓市背景之下。顯然,恒大也意識到這個(gè)問題,發(fā)布的一則公告中就稱:預(yù)計(jì)9月份物業(yè)合約銷售額會繼續(xù)往下掉。
難賣歸難賣,但恒大依賴銷售回款的力度一直很大,不時(shí)地打折賣房,還有全員銷售,足以說明恒大賣房的急迫與努力。
往年,恒大多次七折賣房,尤其是遇到傳統(tǒng)銷售黃金期,但這種賣房的套路越來越不奏效,人們發(fā)現(xiàn)全是套路,大多數(shù)是先漲價(jià)再降價(jià)。
但今年上半年,恒大的降價(jià)賣房貨真價(jià)實(shí),6到7折全款賣房,傳出的具體操作方法是先全款,然后返還30%的購房款,但網(wǎng)簽備案要延后。面對如此優(yōu)惠,購房者以及市場一時(shí)有點(diǎn)看不懂。
不過通過福建莆田的一個(gè)樓盤,人們發(fā)現(xiàn)事情并不簡單。
這個(gè)項(xiàng)目名叫莆田恒大悅府,當(dāng)?shù)胤抗芫值臄?shù)據(jù)顯示,二期的一種戶型申報(bào)的預(yù)售價(jià)是每平7742元,恒大的廣告則顯示,此戶型每平3731元。結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)打了一個(gè)五折,但實(shí)際操作中呢?
隨后有網(wǎng)友爆料,有的比這個(gè)還低,但不能網(wǎng)簽、合同被收走、只有一張收據(jù)。這對購房人的影響不是一星半點(diǎn),因?yàn)楣_資料顯示,此項(xiàng)目的9號樓已被開發(fā)商抵押。
恒大竟然出售抵押房,此類房子存在未知的風(fēng)險(xiǎn)。一方面,潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大,可能出現(xiàn)無法網(wǎng)簽、沒有物業(yè),甚至爛尾;另一方面,如果后續(xù)沒有解壓,辦理網(wǎng)簽,這套五折的商品房和購房者沒有半毛錢關(guān)系,情況再糟糕一些,如果開發(fā)商破產(chǎn),房子屬于貸款方的,而購房者可能房錢兩空。
通俗點(diǎn)說,相當(dāng)于一房兩賣,一邊抵押給銀行拿貸款、一邊賣給購房者拿房款。這種情況,開發(fā)商和購房者綁定,如果開發(fā)商順利交房,非常圓滿,另一種情況非??膳隆?/p>
不僅莆田的這個(gè)樓盤,網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常可以看到各種投訴,因?yàn)槭堑盅悍浚械臎]法按揭貸款、有的沒有備案。
當(dāng)然,已經(jīng)購買恒大的房子,此刻已經(jīng)是一套二手房,產(chǎn)權(quán)已經(jīng)在你手中,怎么處理由你說了算,想賣掉的話,可以來反手猴直賣網(wǎng)掛牌。
希望還在,債務(wù)的處理方法
我們都知道,一位作家曾經(jīng)說過:“生活,不像我們想象得那么好,也不像我們想象得那么糟”。
很多事情都是如此,包括這次恒大的風(fēng)雨飄搖。如果我們仔細(xì)梳理就會發(fā)現(xiàn),恒大的問題似乎只是困難,還沒有到外界傳言的境地。
根據(jù)公開資料顯示,恒大現(xiàn)在賬面資金是1616.27億元,其中750億左右受限,也就是說大約870億可以動(dòng)。還有,現(xiàn)在已經(jīng)完工的物業(yè)是1445億元左右,賣房子沒有回的款是大約1759億元。
而恒大一年內(nèi)到期的有息負(fù)債是2400.49億元。把上面三項(xiàng)加起來,還掉這部分錢可以說是毫無壓力,還多出不少。
恒大還有4568億元的土地儲備,退一萬步講,就算賣地,也依然有很大的空間。
眾所周知,9月14日,恒大聘請了華利安諾基、鐘港資本兩家債務(wù)管理專家公司,這兩家公司名聲在外,非常地專業(yè)。他們的主要職責(zé)可以劃分為兩項(xiàng),一項(xiàng)是債務(wù)展期方案、一項(xiàng)是債務(wù)重組方案,分別對應(yīng)的效果是拉長還款時(shí)間、借新款還舊債。
相信人們都希望恒大度過難關(guān),就像其公告中所說,全力以赴。
打開恒大的官網(wǎng),首頁上寫著一行醒目的字“恒大集團(tuán)連續(xù)6年入選世界500強(qiáng),2021榮登第122位。”