最近環(huán)二密集地調(diào)研了上海各個(gè)區(qū)域,發(fā)現(xiàn)樓市已經(jīng)不是我們熟悉的樣子,這里給大家匯報(bào)一下心得。此為第一篇。
01 學(xué)區(qū)已經(jīng)不再是優(yōu)勢(shì)
在古美、北蔡等區(qū)域調(diào)研時(shí)中介公司老板紛紛抱怨:客戶現(xiàn)在觀望情緒很濃厚,尤其是聽(tīng)到房子有學(xué)區(qū),基本就沒(méi)有找房東談價(jià)的欲望了。
納尼?學(xué)區(qū)不是刺激大家購(gòu)買最常用的因素嗎?甚至大量家長(zhǎng)聽(tīng)到房子有學(xué)區(qū),其他缺點(diǎn)就也容易接受了。
中介老板解釋道:現(xiàn)在學(xué)區(qū)打壓很嚴(yán)重,客戶都覺(jué)得學(xué)區(qū)溢價(jià)可能會(huì)縮水,所以寧愿選擇沒(méi)有學(xué)區(qū)的房子。
掛牌房?jī)r(jià)=房子自身價(jià)值+學(xué)區(qū)價(jià)值,現(xiàn)在后面這部分要縮水,當(dāng)然要避開(kāi)。
不得不說(shuō),針對(duì)學(xué)區(qū)的一系列組合拳的確起到了效果,借助打壓學(xué)區(qū)房打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了效果——畢竟2020年的這波行情多少有學(xué)區(qū)催動(dòng)的因素。
學(xué)區(qū)就這樣由核心優(yōu)勢(shì)變成了核心劣勢(shì)。
其實(shí)在2020年初環(huán)二就提示過(guò)大家,ZF對(duì)學(xué)區(qū)的根本導(dǎo)向是“教育均等化”,最終目的是讓大家都上家門口的好學(xué)校,所以拼了命的搞集團(tuán)化辦學(xué)、拼了命的在郊區(qū)開(kāi)分校。
無(wú)論是優(yōu)質(zhì)高中還是優(yōu)質(zhì)大學(xué)名額都是固定的,郊區(qū)學(xué)校名額多了就意味著市區(qū)學(xué)校名額減少,優(yōu)勢(shì)降低溢價(jià)自然降低。
所以大家目前的選擇是對(duì)的,不過(guò)如果你是改善居住,恰好孩子又在學(xué)齡,有學(xué)區(qū)的房子也是可以考慮的。
房住不炒嘛。
而且現(xiàn)在也不是學(xué)區(qū)房購(gòu)置高峰期,明年二三月份可能情況就會(huì)發(fā)生小幅逆轉(zhuǎn)。
02 酒店式公寓重出江湖
商住(或者叫公寓)曾經(jīng)在各大城市遍地開(kāi)花,2017年3月26日北京啟動(dòng)限購(gòu),上海隨后跟進(jìn),此后這種產(chǎn)品基本消失在大家視野。
其實(shí)2018年后商住基本恢復(fù)了交易,尤其是二手房市場(chǎng),新房市場(chǎng)2020年開(kāi)始恢復(fù),不斷有之前的項(xiàng)目再次上市。
上面一松下面就活躍是肯定的,沒(méi)什么新鮮,讓環(huán)二震驚的是:大家對(duì)商住的態(tài)度開(kāi)始變化了。
眾所周知,商住除了不能落戶、沒(méi)有學(xué)區(qū)、水電費(fèi)貴、貸款額度低、產(chǎn)權(quán)年限短之外,還有另一個(gè)最重要的缺點(diǎn):出手時(shí)稅費(fèi)高。
公寓出手時(shí),主要成本是比住宅多一個(gè)土地增值稅,稅率如下:
(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分,稅率為30%;
(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;
(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;
(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。
100萬(wàn)的房子,將來(lái)以300萬(wàn)售出,那么你需要繳納的土地增值稅為:
50%以內(nèi)部分:50萬(wàn)*30%=15萬(wàn);
50-100%部分:50萬(wàn)*40%=20萬(wàn);
100-200%部分:100萬(wàn)*50%=50萬(wàn)。
共計(jì)85萬(wàn),意味著200萬(wàn)的增幅要納稅42.5%!
講真,大家買房子沒(méi)有不關(guān)注漲幅的,2020年市場(chǎng)好時(shí)冒出大量剛需,現(xiàn)在市場(chǎng)遇冷,大家又不積極了:沒(méi)有了漲價(jià)預(yù)期,買房動(dòng)力就失去了很多。
一看到漲價(jià)賺的錢都被政府收走,沒(méi)人喜歡酒店式公寓的。不過(guò)這種想法現(xiàn)在開(kāi)始變化了,環(huán)二遇到多個(gè)酒店式公寓客戶親口表示:
我都沒(méi)指望它漲!
是啊,現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)誰(shuí)也不指望房?jī)r(jià)大漲,如果房?jī)r(jià)不漲了酒店式公寓就不用交土地增值稅了啊。
只要克服了這個(gè)缺點(diǎn),其他幾個(gè)缺點(diǎn)就都可以解決了,沒(méi)有什么缺點(diǎn)是降價(jià)解決不了的——再差的房子,只要價(jià)格合理都能賣掉。
現(xiàn)在部分區(qū)域酒店式公寓價(jià)格只有住宅30%-50%左右,還有什么缺點(diǎn)不能接受呢?
酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)生的另一個(gè)重大變化是:大家開(kāi)始關(guān)注租金收益。
曾幾何時(shí)沒(méi)人關(guān)注租金,投資客戶無(wú)一例外盯著漲幅看,那點(diǎn)租金收益通常都是忽略不計(jì)的。
甚至部分客戶買了房后都不出租,以免破壞賣相影響將來(lái)出手。
今年房租迅速提高了,部分區(qū)域酒店式公寓租金回報(bào)率超過(guò)3.5%,即,100萬(wàn)的房子,租金可以達(dá)到3000元/月,這樣的回報(bào)率大家不再忽視。
當(dāng)然環(huán)二不是來(lái)推銷公寓,環(huán)二只是認(rèn)為新的市場(chǎng)背景下,我們有必要對(duì)酒店式公寓進(jìn)行重估。
當(dāng)然在重估前已經(jīng)有人忍不住搶先下手:某中介公司老板親自入手2套。
03 限漲變?yōu)椤跋薜?/h1>
曾幾何時(shí)我們抱怨過(guò):為什么房?jī)r(jià)越調(diào)控越高了。那時(shí)的我們單純地以為調(diào)控是為了降低房?jī)r(jià)。
如大家所愿,近期不少城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào),尤其是開(kāi)發(fā)商領(lǐng)先降價(jià),不過(guò)這種勢(shì)頭及時(shí)得到了“調(diào)節(jié)”,部分地方ZF出臺(tái)政策或者約談開(kāi)發(fā)商:不準(zhǔn)降價(jià)。
那么學(xué)過(guò)邏輯學(xué)的環(huán)二就提出了三段論:
1、現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比前幾年要高;
2、現(xiàn)在的調(diào)控是防止房?jī)r(jià)下跌;
3、前幾年房?jī)r(jià)沒(méi)這么高時(shí),調(diào)控一定不是為了房?jī)r(jià)下跌。
如果有朋友能反駁這個(gè)推理過(guò)程,歡迎留言討論。
當(dāng)然一定有朋友不同意,畢竟官方說(shuō)了,主要目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),打壓惡意降價(jià)行為。
其實(shí)環(huán)二一直沒(méi)懂什么是“惡意降價(jià)”,商業(yè)行為中降價(jià)一定是為了促銷,當(dāng)年打車軟件促銷給折扣、更早一點(diǎn)蘇寧國(guó)美大戰(zhàn)給折扣,大家不都拍手稱快嗎。
當(dāng)然穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)二是支持的,誰(shuí)都不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)金融危機(jī),不過(guò)到這個(gè)地步至少房?jī)r(jià)得腰斬吧——現(xiàn)在你們知道某些地方樓市水分有多大了吧?
04 賣方服務(wù)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)
眾所周知環(huán)線在做的事情是單邊代理,完全代表買方權(quán)益,而不是像傳統(tǒng)中介一樣一手托兩家。
沒(méi)想到買方市場(chǎng)還沒(méi)做到極致,市場(chǎng)上就出現(xiàn)了完全代表賣方權(quán)益的機(jī)構(gòu)。
這些機(jī)構(gòu)與中介類似的地方在于都幫業(yè)主賣房子,不同的是采用委托機(jī)制,完全參與進(jìn)賣房過(guò)程,而不僅僅是帶客戶看房。
比如這些機(jī)構(gòu)會(huì)幫房東打理房子,將房子的賣相提高的極致,這樣能更好地激發(fā)看房人的購(gòu)買欲。
其實(shí)看過(guò)房子的都知道,賣相好不好對(duì)出價(jià)影響很大,這招鳳變冰是非常有優(yōu)勢(shì)的。
再者,在價(jià)格談判上有個(gè)代理人一定更有優(yōu)勢(shì),否則你不一定頂?shù)米?qiáng)勢(shì)買家的殺價(jià)。
這些機(jī)構(gòu)如雨后春筍般出現(xiàn),說(shuō)明賣方現(xiàn)在真的慌了,房子沒(méi)有預(yù)期的好賣才給了這種機(jī)構(gòu)機(jī)會(huì)。如果掛牌輕輕松松賣掉,價(jià)格賣方說(shuō)了算,你不會(huì)給這種機(jī)構(gòu)機(jī)會(huì)的:畢竟他們要額外收1%費(fèi)用。
當(dāng)然單邊代理是大勢(shì)所趨,專業(yè)代理賣方機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)是必然,行業(yè)走向規(guī)范誰(shuí)都是受益者,環(huán)二這里只想提醒大家一句:有時(shí)鳳變冰的房子裝修質(zhì)量很差,比如為了賣相用廉價(jià)的材料偽裝高級(jí)裝修。
如果你發(fā)現(xiàn)這種為了賣房特意裝修的,建議小心一些。
05 牛鬼蛇神遍地都是
十幾年前比較活躍的房產(chǎn)專家就謝國(guó)忠、董藩之流,任大炮、王健林、潘石屹也頻頻登上頭條,這些“專家”觀點(diǎn)對(duì)錯(cuò)我們先不討論,至少自身有不少讓人信服的特質(zhì)——不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是開(kāi)發(fā)商大佬,視野、經(jīng)驗(yàn)、信息都有自身壁壘。
今年的變化是,互聯(lián)網(wǎng)上突然就冒出大量牛鬼蛇神,動(dòng)輒以房產(chǎn)專家自居。其實(shí)查查履歷,可能剛在IT行業(yè)、教培行業(yè)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)不久,上網(wǎng)搜搜資料、跑跑盤就成專家了。
營(yíng)銷上有句名言是:大部分產(chǎn)品的不成熟都是因?yàn)橛脩舨怀墒?,這些“偽專家”能夠大行其道,是因?yàn)槲覀兎直婺芰€達(dá)不到。
上面不斷地調(diào)控、不斷地出新政、不斷地出規(guī)劃,大部分用戶真的已經(jīng)完全看不透這個(gè)市場(chǎng),經(jīng)濟(jì)學(xué)家又缺乏對(duì)城市本土的研究,自然就給了“偽專家”機(jī)會(huì)。
你不會(huì)算積分嗎?你不懂集中土拍嗎?大虹橋規(guī)劃還沒(méi)落地臨港又上頭條,到底該信誰(shuí)?離婚政策到底怎么規(guī)避?貸款到底能貸多少?第五批新盤什么時(shí)候上市?每個(gè)項(xiàng)目積分大概是多少?要不要等明年的新房?三價(jià)就低到底是哪三價(jià)?交稅按哪個(gè)價(jià)格交?貸款按哪個(gè)價(jià)格貸?
這兩年我們面臨著太多的新的東西,買套房子前所未有的困難,當(dāng)你又一次被新的概念沖擊得一臉懵逼時(shí),有個(gè)“專家”悄然來(lái)到你身邊,你拼命的抓住這根稻草。
于是“偽專家”有了市場(chǎng)。
當(dāng)然群眾眼睛最終還是雪亮的,當(dāng)政策穩(wěn)定后漸漸地也能吃透這些新的東西,“偽專家”會(huì)再次遭到拋棄。
現(xiàn)階段大家還是需要擦亮眼睛,避免被“偽專家”帶入坑。
另外我們也呼吁真正的城市房地產(chǎn)資深人士加入到服務(wù)買方的過(guò)程中。房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有科班出身一說(shuō),畢竟大學(xué)不開(kāi)設(shè)這個(gè)課程,大量的信息、經(jīng)驗(yàn)、材料掌握在開(kāi)發(fā)商、代理公司手中,現(xiàn)在需要你們利用這些優(yōu)質(zhì)資源服務(wù)買方了。
市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向,你們不是只有開(kāi)發(fā)商一個(gè)甲方爸爸。
篇幅原因其他內(nèi)容后續(xù)再提,大家有新的發(fā)現(xiàn)歡迎留言討論。
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