前幾日,筆者看到一篇關(guān)于《中國財富時間劃分》的文章,很有意思,作者以1999年為分割線,1999年之前屬于“低潮創(chuàng)富期間”;1999年之后屬于“高速創(chuàng)富期”。
1、低潮創(chuàng)富期。在1999年之前,人們的財富積累很慢、速度也很平緩,村里的很多青年男女千里漂泊到深圳、廣東電子廠打工,月薪雖然只有300元-400元,但是感覺生活得很幸福,一個雞蛋1毛錢,一盒火柴3分錢,一個月可以積攢300多元,如果是包吃包住的工廠,400元可以全部留存下來,如果有幸成為“萬元大戶”,那可以光宗耀祖的大事,十里八鄉(xiāng)都倍兒有面子。
2、高速創(chuàng)富期。1999年至2020年,屬于高速造福期,既然是高速造福,那必然就需要一定的契機(jī),只靠打工是不可能實現(xiàn)的,買房成為了這個時期普通人財富躍遷的普遍捷徑。98年全國房子均價不足2000元,2020年底達(dá)到9980元,增幅400%,原本一套20萬元房子,現(xiàn)在價值700萬元-5000萬元,如果在上海、北京等城市,這套房子或價值2億元-3億元。
房地產(chǎn)致富常見的有兩條道路,第一條是買房升值,第二條是碰運氣等拆遷。房產(chǎn)普漲期,買房增值很容易實現(xiàn),正是在這種風(fēng)向引導(dǎo)下,越來越多的人成為“炒房客”,不管任何渠道獲得的收益,他們的第一想法便是趕緊投入到住房市場;拆遷也是很好的房產(chǎn)財富躍遷 契機(jī),不過需要一定的運氣成分,如果祖屋不靠近大城市,可能再等幾輩子也不會遇到拆遷這件好事兒。
時至今日,市場上的多數(shù)人依然把買房當(dāng)作“人生的頭等大事”對待。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)的一項調(diào)查問卷顯示,在買房目的中,投資的比重占到58.2%,真正的剛需只有15.1%,也就意味著市場上超過50%以上的人買房并不單純地為了居住,而是為了等溢價。
隨著住房市場進(jìn)入2021年發(fā)展新周期,未來的樓市還有10年前的“巨大潛力”嗎?筆者認(rèn)為,已經(jīng)不可能,2021年,房產(chǎn)或迎“降價雨”?高層態(tài)度“反轉(zhuǎn)”,3信號提前看!
1、樓市開啟“斷奶”模式。
房地產(chǎn)之所以能夠保持高速發(fā)展態(tài)勢,總結(jié)起來有兩件法寶,第一件是預(yù)售機(jī)制,這是H·K商人霍英東的首創(chuàng)(這在《霍英東自傳》中有介紹),在內(nèi)地房改之后,以李嘉誠等人為首的第一批房產(chǎn)商人把這些預(yù)售機(jī)制引入進(jìn)來,為房產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。第二件法寶是銀行背書,房市早已與金融形成了深度捆綁關(guān)系,地產(chǎn)開發(fā)巨額融資來自銀行,購房者買房資金也來自銀行。
在銀行的支持下,為樓市開發(fā)商帶來了源源不斷的利潤,有充足的奶水,可以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債,30天開盤,60天資金轉(zhuǎn)正,100天利潤100%實現(xiàn)等。然而隨著“央行三條紅線和限貸令”的襲來,樓市的“奶水”開始被限制了,一方面要求各大房企進(jìn)行降負(fù)債,超過標(biāo)準(zhǔn)的融資增速受限,另一方面限制銀行放貸比例。雙措并舉之下,今后切斷了資金大規(guī)模入市的可能性,今后房地產(chǎn)還如何蹦跶得起來?
1、三限制:房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得超過100%;現(xiàn)金短債比要大于1倍。依據(jù)觸線情況,房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔,分檔設(shè)定有息負(fù)債增速閾值。
2、雙限制:例如,六大國有大行(工農(nóng)中建、郵政、交通)、國家開發(fā)銀行為第一檔,兩個上限分別為40%和32.5%,在5檔中最高,其他的銀行也不同程度有限制比例。
畫外音:房市“三限令”和“雙限令”其實有國際化的背景,2020年全球遭遇黑天鵝,美國整體降低2.46%,日本降低了1.88%,德國降低1.52%,英國降低4.2%,在全球排名前20的國家中,只有中國、荷蘭、瑞士依然正向前進(jìn),其他17個在去年總量都減少了。
為了,提振增幅和規(guī)模,2020年至2021年,各個國家都在爭相發(fā)布貨幣,日本發(fā)布73.6萬億日元;美國發(fā)布3-4萬億美元;歐洲發(fā)布1.85萬億歐元貨幣。可以說,當(dāng)前的資本市場,洪水滾滾。
資本具有“趨利”性,一旦市場上資本多了,那么首先會淌入高利潤行業(yè),所以2021年以來,美國、日本、印度、英國、德國、加拿大、澳大利亞等住房銷售價格紛紛上浮。為了有效抑制資本進(jìn)入我國房市,三紅線和兩條線提前出爐了。
2、房地產(chǎn)債務(wù)到期。
如果說“三根紅線”的影響僅僅是減少了資金面的話,那么2021年如約而至的房地產(chǎn)債務(wù),或?qū)⒊蔀榇龠M(jìn)樓市下行的另一個推手。2021年以來,在三條紅線和“兩限”的雙重約束下,第1-2季度房地產(chǎn)企業(yè)們的投資整體偏向于保守,比如Q1期間買地總規(guī)模只有 7251 億元,同比2020年Q1增長只有3.06%。
另外,根據(jù)CAIC監(jiān)測數(shù)據(jù),幾個月前,國內(nèi)的300家核心房地產(chǎn)企業(yè)到期的債務(wù)總規(guī)模就達(dá)到了9915 億元,同比2020年增加接近3000億元。另外,在2021年的上半年,有超過1.2萬億的總債務(wù)規(guī)模到期。如何償債?房地產(chǎn)企業(yè)們招數(shù)頻出,一方面積極向銀行融資、另一方面發(fā)行新的債券,專家預(yù)計,2021年或迎來新的房企發(fā)債潮。
3、高層態(tài)度“反轉(zhuǎn)”,調(diào)控再度加碼。
2021年以來,高層早已連續(xù)多次表態(tài):堅持房住不炒,這是從2017年至2021年始終不變的房地產(chǎn)發(fā)展舉措,2021年以來,房產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)出空前增長的態(tài)勢,各大城市調(diào)控密集出現(xiàn),集中約談、整飭房地產(chǎn)中介,嚴(yán)查經(jīng)營貸款流入房地產(chǎn)市場、嚴(yán)格執(zhí)行信貸用途、限制學(xué)區(qū)房炒作等。截止8月,調(diào)控高達(dá)450次。
年初,深圳、上海房市熱被摁下,2月份之后,杭州、成都、西安樓市抑制升級,3-4月住建部約談5大城市(廣州、東莞、南通、合肥、寧波),高層一錘定音,給房地產(chǎn)和炒房者們吃下了一顆定心丸。
為啥說今年起,樓市或迎來“降價雨”呢,在以上3大條件下,房地產(chǎn)或真的可能遇“第一波”下跌!
另外在調(diào)控的加持之下,房市的信心指數(shù)開始逐步走低、市場需求快速減少。如何應(yīng)對“少資金、急回款”的尷尬難題?指聞君認(rèn)為:唯有降價促銷一條路。