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2020年樓市又現“日光盤”,買房要趁早嗎?
原創李宇嘉90度地產
2020年開年,“三九天”的天氣出奇的暖,樓市也意外地火爆起來了。作為上一輪樓市的“領頭羊”,深圳、上海相繼出現了若干了“日光盤”,北京、蘇州、杭州、成都等地土地市場火熱,地市與房市交相輝映。
媒體和業內驚呼,2016又要來了!站在當下,無論是經濟層面、宏觀政策(貨幣政策和調控政策,都開始松綁了),多么像2016年全國樓市啟動前的景象。而且,當前熱點城市庫存都很低,特別是深圳和蘇州,存銷比僅僅才7-8個月。最可怕的,就是房價上漲預期抬頭,借助政策利好,形成新一輪需求攻勢。如果這樣的話,天公作美,買房要趁早。
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2019年,過去10年最好的一年,過去了。2020年,被譽為“迎難而上”的新十年,開啟了。對于地產來講,2020年或許要比2019年要好一些。因為,新年伊始的樓市,又火爆起來了,這或許是2020年樓市“大年”的一個征兆!2019年,年頭火到年尾的深圳,豪宅稅新政引爆的二手房行情,蔓延到新房了,久違的“日光盤”又重出江湖。近期,深圳有4個樓盤開售,誕生了兩個“日光”,都在國家科學中心的核心承載區——光明區(其實,區域位置挺偏的)。
其中,一個叫綠地新都會的新盤,362套住宅,1000位搶購,線上開盤30秒售罄;另一個叫勤誠達正大城,395套房子,開盤4小時基本售罄。夸張的是,這種躁動的情緒,開始傳染到距離深圳主城區120公里之外的深汕新區。這個加盟深圳沒幾個月的寵兒,配套服務設施大多還停留在圖紙上,就因為她是深圳的第11個區,固話區號換成了0755,近期就誕生了2個國企造的“日光盤”。一個是老牌深圳國企開發的振業時代,另一個是深汕投資集團開發的開元小區。
可見,新區開發、國企帶頭,基建和公共服務等配套所需資金,還得掘地而來。更進一步講,地產和配套“不分家”,地產拉動配套,配套驅動地產。盡管深汕限售5年,但“不限購”,這個信號很明顯,就是鼓勵買房,分享區域長期紅利。2020年1月份,深圳樓市熱浪滾滾,延續的是2019年底的翹尾行情。剛剛過去的2019年12月份,乃是深圳樓市值得紀念的月份,新房成交4823套,過去5年里,該數據僅次于2016年2月的5410套;二手房成交了9959套(有統計突破了1萬套),這是時隔56個月后,二手房再次出現超過9000套的海量成交。
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大家都知道,買房和賣房都講究氣候,樓市的季節性很明顯。1-2月份,正是一年中最冷的季節,很不利于開展各類營銷活動,各單位搞完年會,就開始計算獎金,準備放假事宜了。年后3-4月份,正所謂金三銀四、春暖花開,買家和賣家都很活躍。所以,通常房地產過年放的小長假也絲毫不短。回看2017和2018年,都是如此。去年12月底,據說有開發商提前“放大假”了。
2020年,新10年開啟,就要與眾不同,首先在氣候要就要揮別寒冷。1月6日是小寒節氣,但廣州和深圳的氣溫已經攀上了28°歷史罕見,本周筆者辦公室破天荒地連開了3天空調。這樣的天氣,看房、買房,你別說,還確實是個不錯的選擇。1月份的樓市,也真的應景!很多盤集中在1月上旬開盤,好的開始是成功的一半,都想要在2020年的第一周為全年開個好頭!
近幾天,上海的氣溫高達20度,可謂歷史罕見。同樣高溫的是,沉寂了三年的上海樓市,2020年第一周,居然誕生了6個“日光盤”。相同的“日光”、不同的成因,有價格誘人的,有品質和口碑的,有軌交優勢的(始發站點樓盤)。但是,不管怎么復盤,1000萬的頂復眨眼就沒了,從冰封到熱銷,竟然在跨年之際的短短幾天發生,這絕非是樓盤基本面所能解釋的。
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上海隔壁的蘇州,本以為2019年年中的幾次調控加碼,樓市被死死地摁在地上了。近期,微妙的情緒發生改變。俗話說,春江水暖鴨先知,樓市異動,往往從土地市場開始。1月8日,2020年蘇州首場土拍表現火熱,“一次性報價”、“現房銷售”的規則下,沒能擋住拿地熱情,高新區一宗宅地由蘇高新和禹洲聯合以總價9.6億元競得,樓面價14763元/平方米,溢價率13.56%。
起拍后,該地塊在3分鐘后就觸及競價高限,進入一次報價階段,并且創造了板塊新地王。地市同樣火熱的,還有遠在千里之外的京城。2019年樓市回調,限競房和共有產權不再主導供地,不限價地塊的占比,從1/10增加到了近50%。庫存日漸壘高,調控效果已達到,見好就收,穩字當頭嘛!
顯然,開發商嗅到了某種不一樣的味道。所以,當位置不錯還不限價的石景山區2地塊釋放出來以后,2019年的拿地狂人——融創和中海,自然不會錯過。開年第一錘,兩宗地5萬元左右的樓面地價,也宣告石景山或將進入“8萬時代”了。土地市場的熱浪,同樣在杭州、成都等熱點城市蔓延,這里就不一一贅述了。總之,2020年新年,真得不一樣,樓市有點猛了。
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媒體和業內都在驚呼,2016又要來了!
回顧樓市,歷史總是驚人的相似。2015-2018年,全國樓市在一二三四線城市之間,完成了第一次完整的“板塊輪動”。2015-2016年,滬深樓市率先發力,不愧為領頭羊,不到2年時間,滬深房價翻了一倍左右;2016-2017,“領漲”的交接棒順利傳遞給了二線城市,以蘇州、合肥、廈門和杭州為代表的樓市“四小龍”,驚艷地實現了中段發力,期間住房價格上漲超過30%。
2017年,交接棒傳給了三四線城市。在棚改、去庫存、返鄉置業等多重紅利的重磅加持下,曾經庫存高壓的三四線,反彈之迅猛,毫不亞于一二線城市。這兩年,房價漲幅TOP10的,基本被三四線包攬了。整合2019年11個月70城二手房價格變動數據,取平均值,漲幅前五的城市是:唐山1.2%、 西寧1.1%、呼和浩特1%、哈爾濱0.9%、大理0.9%,都是三四線城市。
樓市的溫度在一二三四線城市完成了一次完整的、完美的輪回。現在看,多么像2016年,貌似又回到了起點,北上廣深一線城市,自2016年10月份調控后,蟄伏了3年多,要開啟又一輪反彈了。更重要的是,上一輪樓市爆發前,各個城市的在售庫存亞歷山大。現在則完全不同,樓市經過2015-2017年的全面回升,2018-2019年的高位徘徊,熱點城市都處于“低庫存”狀態。
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簡單推演,當下絕非城市的基本面脫胎換骨了,而是外部環境上,當前與2016年很相似。調控政策上,首次將“穩地價、穩房價、穩預期”列為長效機制,并與“房住不炒”并列。可見,在“穩增長”,順利完成“十三五”和脫貧攻堅雙雙收官等大環境下,政策似乎開始轉向了“托底”;在貨幣政策上,基調從“松緊適度”轉向“靈活適度”,2020年1月1日全面降準,3月1日,開啟存量房貸定價將向LPR轉軌,業內對此解讀是,房貸開啟了降息的節奏。
別小看現在的老百姓,他們動不動就和你談貨幣政策、談LPR,談都市圈、大灣區等等非常專業的東西,他們對政策的一舉一動是非常敏感的。過去幾輪房價上漲,凡是錯過的人,都發誓要抓住下一次機會。現在,要防止房價再次上漲,更要命的是,在國家鼓勵都市圈發展,全面落實“一城一策”的背景下,要防止扶持政策走歪,預期趨于一致,形成共振和踩踏。
現在來看,預期太嚇人了。作為上一輪樓市回升的“領頭羊”,深圳居民對于房價上漲的預期,那是杠杠的。即便在不久前,“抱團漲價”被調控政策凌厲的攻勢暴揍,但根據貝殼的統計,2020年第一周,深圳二手住房掛牌價格上調的業主,占比高達61%。上海也一樣,中原地產二手房報價指數,2020年第一周為39.99,連續三周上漲,這也是2019年8月以來的最高值(下圖)。
無論專業機構,還是普通民眾,無論預計2020年“小陽春”,還是下半年抄底,認為2020年房價跌的,比例很低,這很可怕。2019年四季度央行城鎮儲戶報告顯示,對下季度房價,26.5%的居民預期“上漲”,51.5%的預期“基本不變”,11.1%的預期“下降”,10.9%的居民“看不準”(下圖)。
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看看,只有11.1%的預期房價下跌,稍有不慎,處于搖擺態勢的51.5%的居民,轉而預期房價上漲。“房住不炒”和“一城一策”高頻交替,一年之內或許就會轉換,樓市因此也形成鮮明的小周期特征,2017年、2018年、2019年都出現了樓市小陽春,2月份-4月份樓市就明顯回暖。
照這樣的趨勢判斷,2020年“小陽春”似乎鐵板釘釘了。買起買不起是一回事,什么時候買,那是另一回事。既然趨勢明顯,行動就趕早不趕晚。從深圳、上海新推盤來看,定價相對理性,彰顯了開發商“回款是第一目的”的營銷指向。既然,開發商將壓箱底的好東西拿出來了,既然當前市場情緒還算穩定,天公也做美,早出手,也算是賺到便宜了。要記住,這年頭,“房住不炒”的時代早就不是閉著眼買房了。如今買房,沒有賺到便宜,那就是吃虧了。
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