原創(chuàng) 紅周刊
近年來,江蘇房企鳳凰股份的房地產(chǎn)主業(yè)業(yè)績連年下滑,2017年和2018年(扣非后虧損)連續(xù)兩年業(yè)績?yōu)樘潛p狀態(tài)。雖然其預(yù)計在2019年扭虧為盈,但主要歸功于償還債務(wù)后財務(wù)費用的降低以及全資子公司參股南京證券的分紅,主營業(yè)務(wù)可持續(xù)盈利能力仍面臨較大挑戰(zhàn)。
2020年1月20日晚間,鳳凰股份公布了2019年業(yè)績預(yù)告,預(yù)計2019年年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為6100萬元至8800萬元,與上年同期相比預(yù)計減少4.76億元至5.03億元,同比降幅高達84.40%至89.19%。
在“ST”邊緣“危險試探”的鳳凰股份在2019年扣非后實現(xiàn)扭虧為盈,但實現(xiàn)盈利的主要原因是2019年公司債兌付后財務(wù)費用較2018年同期減少,以及2019年收到全資子公司參股南京證券的分紅。Wind數(shù)據(jù)顯示,鳳凰股份通過全資子公司江蘇鳳凰置業(yè)有限公司持有南京證券6.28%的股份。
不過,鳳凰股份主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況卻不太樂觀,近年來業(yè)績低迷的同時,其商品房銷售面積、銷售金額雙雙縮水,且2019年全年無新增項目。此外,鳳凰股份2019年三季度營業(yè)收入存在一定勾稽異常,也令人懷疑其財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性。
全年無新增土儲
辦公樓項目面臨“去化難”
2019年,受國家政策調(diào)控影響,房地產(chǎn)市場面臨土地拍賣制度變革、房地產(chǎn)稅立法、房企融資渠道管控等諸多不利影響因素,房地產(chǎn)市場政策持續(xù)高壓態(tài)勢。鳳凰股份也曾在其財務(wù)報告中坦言,在融資政策趨緊和管控政策趨嚴的樓市政策背景下,公司作為中小型房企,抵御行業(yè)風險能力較弱。
實際上,鳳凰股份在抵御行業(yè)風險方面的弱勢已經(jīng)在近年來的財務(wù)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。鳳凰股份曾在2017年連續(xù)四個季度錄得虧損,2017年末鳳凰股份扣非后歸母凈利潤的虧損額度高達1.6億元。雖然鳳凰股份在2018年四季度實現(xiàn)凈利潤回正,但全年扣非后歸母凈利潤仍為負,錄得虧損2705.32億元。
從鳳凰股份2019年的營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)情況來看,其上半年凈利潤小幅上漲實現(xiàn)扭虧為盈,主要是由于當期公司在宜興與鎮(zhèn)江兩個項目集中交付,且項目毛利好于2018年同期交付的樓盤;與此同時,2019年上半年,部分16鳳凰01債回售兌付,有息負債減少,利息費用相應(yīng)減少。
不過,在前兩個季度實現(xiàn)盈利后,公司第三季度(7~9月)后仍錄得虧損。其三季報顯示,第三季度(7~9月)營收為1.48億元,同比下滑28.6%。
此外,鳳凰股份近年來的銷售回款情況也不太樂觀,雖然2019年第四季度實現(xiàn)了一定程度的銷售增長,但其前三個季度的銷售面積與銷售金額均處于大幅下滑狀態(tài)。鳳凰股份披露的房地產(chǎn)項目經(jīng)營情況簡報顯示,公司2019年前三個季度商品房合同銷售面積分別為1.17萬㎡、1.13萬㎡、1.87萬㎡,分別同比減少68.63%、70.11%、48.06%;商品房合同銷售金額分別為,1.08億元、1.27億元、2.36億元,分別同比減少68.88%、66.32%、42.72%。項目銷售情況的下滑,也直接導致鳳凰股份2019年三個報告期的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量凈額均為負值。
值得關(guān)注的是,鳳凰股份2019年全年無任何新增土儲,僅第二季度新開工無錫怡然居項目,新開工面積為5.34萬㎡。這或許與鳳凰股份的經(jīng)營戰(zhàn)略有關(guān),鳳凰股份方面曾表示,公司未來的主要戰(zhàn)略是加大存貨去化的力度。
《紅周刊》記者注意到,鳳凰股份目前房地產(chǎn)庫存中辦公樓庫存占比較高,在當前經(jīng)濟環(huán)境下,去化速度較慢,去化困難較大。而商業(yè)、辦公去化慢也是鳳凰股份2019年三季度資金回籠及產(chǎn)品預(yù)售較上年同期有較大幅度下降的主要原因。鳳凰股份三季報顯示,公司當期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比下滑50.36%,預(yù)收賬款同比下滑74.91%。
2017年以來,鳳凰股份雖然選擇轉(zhuǎn)型進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè),但面臨資金投入大,回報周期長,商業(yè)模式不成熟、缺乏新領(lǐng)域經(jīng)驗等經(jīng)營風險。此外,雖然鳳凰股份的資產(chǎn)負債率與房地產(chǎn)行業(yè)其他上市公司相比并不算高,但公司的日常經(jīng)營資金很大程度上來自公司前期發(fā)行債券獲得的資金,以及公司控股股東鳳凰集團每年為公司提供的30億元借款額度。
營收數(shù)據(jù)勾稽異常
鳳凰股份不僅面臨經(jīng)營業(yè)績持續(xù)下滑的困境,記者核算其近年來的財務(wù)數(shù)據(jù)還發(fā)現(xiàn),公司2019年第三季度的營業(yè)收入存在一定的勾稽異常,有大約5334萬元的含稅營業(yè)收入沒有相關(guān)現(xiàn)金流入及經(jīng)營性債權(quán)的支持。
據(jù)鳳凰股份2019年第三季度報告,公司當期實現(xiàn)營業(yè)收入共計約98997萬元。記者注意到,鳳凰股份歷年來的營業(yè)收入構(gòu)成主要包括房地產(chǎn)開發(fā)收入及租賃收入。但由于公司三季報未披露相關(guān)營收構(gòu)成明細,且租賃收入在營業(yè)總收入中所占比例一直較低,故在核算鳳凰股份第三季度應(yīng)稅收入時暫不對營業(yè)收入構(gòu)成進行區(qū)分。整體核算可得,鳳凰股份2019年第三季度的含稅營業(yè)收入大約為109887萬元。
根據(jù)財務(wù)勾稽關(guān)系,上述含稅營業(yè)收入在財務(wù)報表中將體現(xiàn)為同等規(guī)模的現(xiàn)金流量流入和應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)等經(jīng)營性債權(quán)的增減。
鳳凰股份2019年第三季度合并現(xiàn)金流量表中的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”金額約為54253萬元。由于當期預(yù)收賬款不屬于與當期營業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流入,故需要剔除這部分金額的影響。2019年第三季度公司預(yù)收賬款較2018年末減少了50300萬元,因此當期與營業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流入約為104553萬元。
根據(jù)上述核算結(jié)果可以得出,鳳凰股份2019年第三季度的含稅營業(yè)收入109887萬元與相關(guān)現(xiàn)金流入金額相較差值約為5334萬元。也就意味著鳳凰股份在2019年前三季度大約有5334萬元的營業(yè)收入沒有相關(guān)現(xiàn)金流入的支持而須體現(xiàn)為經(jīng)營性債權(quán)的增加。但記者梳理鳳凰股份2019年三季報發(fā)現(xiàn),公司該報告期內(nèi)并未產(chǎn)生應(yīng)收賬款或應(yīng)收票據(jù)等經(jīng)營性債權(quán)。因此上述財務(wù)勾稽偏差同樣沒有經(jīng)營性債權(quán)的支持,對此或許需要鳳凰股份作出適當?shù)慕忉?。?/p>