存量房貸利率定價變了 如何影響你的錢袋子？
繼新增貸款參考LPR（貸款市場報價利率）定價后，存量浮動貸款市場也迎來重磅變化。12月28日，央行發布公告稱，為深化利率市場化改革，進一步推動貸款LPR運用，現將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。在此之前，存量浮動利率貸款的定價為貸款基準利率加點計算。
而在存量浮動利率貸款中，商業性個人住房貸款無疑占據了重要比例，對于購房者來說，定價基準改變后，房貸是不是也要發生變化了？事實上，購房者不用有過多擔憂，央行強調，此次定價基準轉換，存量商業性個人房貸在轉換時點的利率水平應保持不變。換言之，對于房貸而言，定價基準變化帶來的更多是計算方式的改變，利率本身變化較小。
存量貸款定價基準轉變
根據公告，此次提到的存量浮動利率貸款是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。
公告對于切換時間窗口、切換方式以及重定價周期也做了明確規定，并指出切換需要借貸雙方協商確定，轉換起始日為2020年3月1日，原則上于2020年8月31日前完成。
另外，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示，“換錨”將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。
具體來看，定價基準轉換有兩種方式，一是轉成以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），且加點數值在合同剩余期限內固定不變；二是轉換為固定利率。至于選擇哪種方式，貸款客戶可與金融機構進行協商。還要注意的是，如果選擇將定價基準轉換為LPR，那么加點數值也可由雙方協商確定，但商業性個人住房貸款除外。
交行金研中心高級研究員陳冀提到，“加點可為負值”很大程度上確保了過去在基準利率基礎上浮動定價的貸款，至少能享受到跟之前一樣甚至更加優惠的利率，優質客戶對于銀行貸款定價的議價能力也將更強。
此外，定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換，已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
對于推出此次轉換的考慮，央行稱，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。因此為進一步深化LPR改革，將推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。
陳冀也提到，其主要目的在于提升LPR的利率傳導效果。“LPR新機制盡管已經推出，但是由于存量貸款的合同效應，近幾月以來LPR回落引導金融機構貸款利率下行的成效并不顯著，加速存量貸款定價機制的切換就更加迫切。”他說道。
在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，這也意味著本輪市場化降息覆蓋范圍已從新發放貸款向存量貸款擴展，未來市場主體利息支出負擔將有更大幅度下降。事實上，在今年三季度貨幣政策執行報告中，央行已表示“抓緊研究出臺存量貸款利率基準轉換方案”，因此這一結果并不出乎意料。“不過，公布時點則略早于市場預期，顯示當前央行在加大貨幣政策逆周期調節力度方面積極作為。”王青稱。
本次轉換對個人影響較小
在存量浮動利率貸款中，商業性個人住房貸款占據了重要比例，數據顯示，截至2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18.89%。此次定價基準的改變無疑將影響房貸利率定價的變化，購房者需要和銀行重簽貸款合同，進行“換錨”，根據上述內容，房貸定價的轉換也有兩種方式，即LPR加點和固定利率。
對于LPR加點，央行要求，加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值，也就是說，同一筆商業性個人房貸，在2020年3~8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時間的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。
舉例而言，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
對于轉為固定利率來說，則利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。
由此，此次轉換中，不管是選擇哪種方式，房貸利率水平基本不變。
不過對于選擇“LPR加點”的貸款者而言，之后房貸利率可能將發生變化。溫彬稱，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為0.59%的點差已經固定，因此，假定明年12月5年期以上LPR利率下降10個bp至4.7%，則從2021年1月起，房貸利率重定價為：4.7%+0.59%=5.29%，較之前的5.39%下降10個bp；假定2021年12月5年以上LPR利率繼續下降至4.6%，則從2022年1月起，房貸利率重定價為：4.6%+0.59%=5.19%。
溫彬還提到，但如果因經濟回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。
而關于后期LPR的走勢，王青稱，總體上看，未來5年期以上LPR報價將出現小幅下行走勢，這意味著明年房地產市場將保持穩定運行態勢，房地產投資增速顯著下行的風險較小。他還補充道，“自8月LPR報價機制改革后，主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價僅下調5個基點，明顯低于主要針對企業貸款的1年期LPR報價的下調幅度，我們認為2020年這一差異化降息模式有望保持。”
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