碧桂園高處不勝寒
楊柘
2020年1月，碧桂園權益銷售面積和權益銷售額雙降，讓位于萬科，在房地產市場的排名滑落至第三。
此前數年，公司通過“高周轉模式”締造“碧桂園速度”，銷售額10年增長32倍，從行業十強開外躥升至前三并連續多年登頂。
不過，2019年增速下滑以及2020年的開門降，給碧桂園敲響了警鐘。
疫情的影響或只是表面；直接原因是公司模式受安全事故拷問，加之房地產市場整體調整，公司轉變為防守型策略；根本原因則是，公司重倉的三四線城市樓市，已經提供不了足夠的增長動力。
碧桂園啟動地產+機器人+現代農業“三駕馬車”，但是，農業板塊的生鮮門店于2019年大面積關店，建筑機器人要多久才能落地？“高科技大型綜合企業”只是楊國強的憧憬，業務還是要靠房地產。
首月銷售雙降
近日，碧桂園（02007.HK）披露了2020年1月未經審核的營運數據，公司權益合同銷售面積379萬平方米，同比下降0.89%，權益合同銷售金額329.2億元，同比下降0.44%。
當月，公司被權益銷售額356.6億元的萬科A（000002.SZ）超越，再加上一直穩坐頭把交易的中國恒大（權益銷售額381.2億元），位列第三。
此前數年，碧桂園將其招牌式的高周轉模式運用到極致，一度要求“當天出圖，40天開工，3個月開盤”，增速驚人。
10年前的2009年，碧桂園銷售額232億元，尚未進入房地產銷售排行榜前十；10年后的2019年，公司銷售額（非權益銷售額）達到7715億元，連續3年榮登榜首，10年增加32倍。
特別是在2015年-2018年這最近的一波行情中，盡管公司已經進入地產排行榜前三，仍然保持了接近60%的年復合增長。
2018年下半年開始，公司主動“擠泡沫”，單月主要披露數據從合同銷售金額變更為權益合同銷售金額，增速也慢了下來。
2016年-2018年，公司銷售額增速分別為120.45%、77.98%、27.58%，2019年為9.95%。2019年，公司權益銷售金額5527.8億元，增長10.14%，排名第二。
到2019年底，碧桂園的“降速”，更加明顯。當年7月-11月，公司單月權益合同銷售金額同比增速，穩定在45%左右；當年12月，公司權益合同銷售面積下降了14.72%，權益合同銷售金額增加僅1.88%。最終，這一下降趨勢延續到2020年1月。
增速大幅下降的同時，公司還面臨盈利能力下滑的尷尬局面。
近年，隨著房價上漲，公司毛利率明顯提升，2016年-2018年分別為21.06%、25.91%、27.03%，2019年上半年微增至27.16%。但同期，公司凈利率分別為7.52%、11.49%、9.13%和7.74%。
梳理后發現，近年公司費用中行政費用占比最高且增速最快。2018年公司行政費用166.01億元，同比上漲128.38%；2019年上半年，公司行政費用95.71億元，同比上漲88.81%。
行政費用中的大頭為員工薪酬。高管年薪動輒過億的碧桂園，已經認識到人員冗余所造成的負擔，開啟減員模式。2018年底，公司員工總數131387人，2019年6月底已經減少至116008。
猛踩急剎車
碧桂園1月銷售雙降的最直接原因是疫情。受當前疫情影響，2020年Top30房企中，就有大約一半出現銷售額下降的情況。
但是，對于碧桂園來說，疫情只是表面的原因。2020年1月的下滑，只是公司收縮戰略下營運數據增速下降的延續。
威震行業的“碧桂園速度”，因2018年連續發生的3起安全事故，被迫按下暫停鍵。此后，公司在年報等處多次重點提及“安全”。
另一方面，2018年以來的房地產市場調控逐漸加碼，去杠桿大潮下，市場進入調整期，連萬科都在高喊“活下去”。
內因外因疊加，狂飆突進的碧桂園，終于放慢了腳步。
2018年以來，公司土儲規模下降。2016年底、2017年底、2018年底，公司可建建筑面積分別為16604萬、28183萬平方米、24064萬平方米，2019年6月底為26314萬平方米。
拿地放緩、狠抓回款多措并舉，公司擴充現金池，并控制負債率。
2016年底、2017年、2018年底，公司現金及銀行存款（包括受限制現金）分別為964.9億元、1484.0億元、2425.4億元，2019年6月底為2228.4億元。
同期，公司凈借貸比率分別為48.7%、56.9%、49.6%，2019年6月底為58.5%，仍然較2018年6月底下降。
戰略收縮之外，碧桂園猛踩急剎車的根本原因在于，公司一直賴以生存的三四線城市戰略，慢慢失去了競爭力。
2019年上半年，公司權益合同銷售金額2819.5億元，其中，來自三四線城市的項目占比61%，二線城市35%，一線城市4%。
除了大本營廣東，公司項目數量靠前的省級市場分別為江蘇、浙江、湖南、河南和河北。
所以，2018年碧桂園銷售物業的平均銷售價格約為8550元/平方米。同一指標，恒大、萬科、融創分別為1.55萬元/平方米、1.04萬元/平方米、1.46萬元/平方米。
隨著棚改政策調整，三四線城市房地產正在降溫，中國最大的城鎮化住宅開發商碧桂園首當其沖。而且，多位專家表示，目前的疫情，對三四線樓市的沖擊最大。
押注建筑機器人
盡管萬科郁亮說再也找不到比房地產更賺錢的行業，但是，各大地產龍頭仍然把多元化作為近年重點推進的戰略級項目。
畢竟，即便是在中國這么大的房地產市場，也不可能無限增長，頭部房企們幾乎伸手就能摸到自己的天花板。
這幾年萬科在多元化上動作不斷，養老、教育、商業、物流、長租公寓等等，最終也只落得個“屢戰屢敗”；融創曾在多元化上淺嘗輒止，最后還是回到“地產+”的老路子上，能幫助賣房子才是硬道理，比如說漸入佳境的文旅地產。
碧桂園主席經常對外講自己農民艱辛創業的故事，“出來務農的每一天，終日勞作，只換來5角工錢”。所以，多年前，碧桂園就開始在農業領域布局。
2018年，公司進入建筑機器人領域。企查查顯示，當年，公司旗下負責機器人板塊的博智林系多家公司注冊，其中廣東博智林機器人有限公司注冊資本20億元。
2019年，碧桂園提出“高科技大型綜合企業”的定位，將地產、機器人和現代農業確定為企業發展的“三駕馬車”。
2019年公司農業板塊的“鳳凰優選”大規模關閉門店，建筑機器人業務短時間也難有起色。實際上，除了在三四五線城市蓋房子，碧桂園沒再取得過什么特別突出的成績。
比如說，曾經火爆一時的碧桂園森林城市，現在基本也不再提了。近期有媒體報道稱，該項目在中國已經停售，項目公司大面積裁員。
